大規模修繕とは？工事内容・時期と購入前の注意点

大規模修繕とは、マンションの外壁や屋上などの共用部分をまとめて補修し、建物の機能や安全性を維持するための工事です。

大規模修繕の仕組みと役割

「大規模修繕」という名称の工事を、すべてのマンションが同じ内容や周期で行うわけではありません。建物の状態、構造、設備、過去の工事履歴などによって、実施時期や工事内容は異なります。一般的には、外壁のひび割れ補修や塗装、屋上防水、バルコニーや共用廊下の防水、鉄部塗装、シーリングの打ち替えなどをまとめて行います。室内の壁紙やキッチンを交換する個人のリフォームとは異なり、管理組合が主体となって共用部分を修繕する工事です。

大規模修繕に関連する用語

大規模修繕は、マンション管理の中では、建物を長期間維持するための取り組みに位置します。

大規模修繕はどんな人に関係する？

大規模修繕は、マンションを購入するほぼすべての人に関係します。たとえば、築10年の中古マンションを購入する場合、入居から数年後に最初の大規模修繕が予定されているかもしれません。工事資金が不足していれば、修繕積立金の増額や一時金の徴収が検討される可能性があります。新築マンションでも無関係ではありません。購入時に示された修繕積立金が低く設定されている場合、将来段階的に増額されることがあります。

永住する予定がなくても、売却時の建物の状態や管理状況に関係するため、大規模修繕の計画を確認しておく意味があります。

大規模修繕が必要な理由

マンションの外壁や防水部分、鉄部などは、日差しや雨風の影響を受けて少しずつ劣化します。ひび割れや防水性能の低下を放置すると、雨水の侵入や部材の劣化につながることがあります。そこで、劣化した部分を補修し、建物の機能を維持するために大規模修繕を行います。国土交通省は、快適な居住環境と資産価値の維持・向上を図るため、経年劣化に対して適時適切に修繕を行い、長期修繕計画に基づいて資金を積み立てることが重要だとしています。

参考：長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・長期修繕計画作成ガイドラインコメント｜国土交通省

問題が起きてから修理するだけでは、劣化が広がり、結果として費用が大きくなることがあります。そのため、一定の時期を目安に状態を調べ、必要な補修を行います。ただし、マンションは車よりも規模が大きく、多くの区分所有者が共同で所有しています。工事内容や予算、施工会社を管理組合で検討し、必要な決議を経て進める点が異なります。

大規模修繕の一般的な流れ

大規模修繕は、工事が始まるまでにも準備期間が必要です。一般的には次のように進みます。

1. 管理組合や修繕委員会で検討を始める
2. 建物の調査・診断を行う
3. 必要な工事内容と予算を検討する
4. 設計者や施工会社を選ぶ
5. 総会で工事内容や予算を決議する
6. 居住者へ工事内容を説明する
7. 足場を設置して工事を実施する
8. 完了検査を行い、工事記録を保管する
9. 長期修繕計画や資金計画を見直す

管理組合が管理会社へ任せる部分はありますが、最終的な工事内容や予算は区分所有者に関係します。住宅金融支援機構も、大規模修繕工事後に長期修繕計画を見直すことや、提示された工事費をシミュレーション結果などと比較することを案内しています。

参考：「大規模修繕の手引き～マンション管理組合が知っておきたい工事・資金計画のポイント～」のご案内｜住宅金融支援機構

大規模修繕は何年ごとに行う？

大規模修繕は「12年ごと」などと説明されることがありますが、すべてのマンションに共通する法定周期ではありません。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、工事項目ごとに参考となる修繕周期が示されています。ただし、建物の仕様、立地、劣化状況、過去の工事内容などにより、適切な時期は変わります。そのため、「築12年を過ぎたから遅れている」と即座に判断するのではなく、劣化診断を行ったか、延期した理由が記録されているかを確認しましょう。

反対に、計画年より前でも、漏水などの問題が見つかれば早めに工事が必要になることがあります。

長期修繕計画とは？マンション購入前に確認したい役割と注意点を解説

マンション購入で大規模修繕をどう考える？

購入前に見るべきなのは、工事の予定だけではありません。中古マンションでは、過去にどのような工事を行ったか、次回はいつ予定されているか、修繕積立金がいくら残っているかを確認します。工事直後のマンションでも、それだけで管理状態が良いとは限りません。予定した工事を先送りしていないか、必要な工事が含まれていたかを見る必要があります。

新築マンションでは、長期修繕計画の計画期間、工事項目、修繕積立金の増額予定を確認しましょう。購入時の月額が低くても、将来の負担が増える場合があります。

修繕積立金とは？マンション購入前に知っておきたい役割と確認ポイントを解説

大規模修繕のメリットと注意点

大規模修繕を行うメリット

大規模修繕の注意点

• 工事中は生活に影響が出る
  足場や養生シートが設置され、騒音や振動、塗料のにおいが発生することがあります。バルコニーを一定期間使用できない場合もあります。
• 修繕積立金が不足することがある
  材料費や人件費の変化、想定外の劣化などにより、予定していた費用を超える場合があります。不足分への対応として、積立金の増額、一時金、管理組合による借入れなどが検討されます。
• 発注先の選定には透明性が必要
  大規模修繕は金額が大きいため、見積内容や施工会社の選定過程を確認することが重要です。
  国土交通省も、事業者選定の透明性や利益相反に注意し、公正に施工会社を選ぶ必要があるとしています。
• 工事を行えばすべて解決するわけではない
  大規模修繕は建替えではありません。建物や設備を新品に戻すものでもなく、修繕の対象外となる設備や専有部分もあります。

参考：マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について｜国土交通省

大規模修繕について契約前に確認したいポイント

• 長期修繕計画の内容
  計画期間、予定されている工事、実施時期、概算費用を確認します。中古マンションでは、計画が定期的に見直されているかも確認しましょう。
• 修繕積立金の残高
  現在の残高だけでなく、次回の大規模修繕後にいくら残る予定かを確認します。長期修繕計画の収支表や管理組合の決算書が判断材料になります。
• 修繕積立金の増額予定
  現在の月額が安くても、将来の増額が予定されていることがあります。住宅ローン返済と合わせて負担できるかを試算しましょう。
• 過去の工事履歴
  中古マンションでは、大規模修繕の実施時期と工事内容を確認します。修繕履歴、総会議事録、工事報告書などが参考になります。
• 一時金や借入れの予定
  次回工事で資金不足が予想されていないかを確認します。一時金や借入れの予定がある場合は、想定額と返済計画を管理会社や仲介会社へ確認してください。

工事予定だけでなく資金計画を照合し、購入後の負担と生活への影響を契約前に確認しましょう。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！