修繕積立金とは？マンション購入前に知っておきたい役割と確認ポイントを解説

修繕積立金は、外壁や屋上防水など、マンションの共用部分の計画修繕に備えて積み立てるお金です。購入前には現在の月額だけでなく、将来の増額予定と、計画した工事を賄える積立状況を確認します。

何のために積み立てる？

外壁、防水、共用の給排水設備、エレベーターなどは、年月とともに修繕や更新が必要になります。まとまった工事に備えて、区分所有者が費用を準備する仕組みです。

管理組合が積立金を管理し、計画や工事の内容を検討します。日常の清掃・点検などに使う管理費とは、会計を分けて管理します。自分の住戸内のリフォーム費用は、原則として別に用意する必要があります。

参考：マンションの修繕積立金に関するガイドライン｜国土交通省

管理費とは？マンション購入前に知っておきたい役割と修繕積立金との違いを解説

月額が増える方式と、均等に積み立てる方式

段階増額積立方式

初めの積立額を低く設定し、数年後などに段階的に増やす方式です。購入時の月額だけで家計を組むと、予定された増額で負担が大きくなることがあります。いつ、いくらへ変わる予定かを確認します。

増額が計画に書かれていても、必要な合意が得られず、予定どおり集められない場合があります。中古マンションでは、予定表だけでなく、増額が総会で決議済みかも議事録で確かめましょう。

均等積立方式

計画期間中の積立額を均等に設定する方式です。国土交通省のガイドラインでは、この方式を基本としています。

参考：長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント 第3章第2節｜国土交通省

修繕積立基金や一時金との違い

新築では、毎月の修繕積立金とは別に、購入時に修繕積立基金をまとめて負担する場合があります。将来、資金が不足したときに一時金を集めたり、管理組合が借り入れたりする場合もあります。

基金があるから将来の増額や一時金が不要になるとは限りません。購入時に払う額と、購入後に継続して払う額を分けて資金計画へ入れましょう。

修繕積立基金とは？修繕積立金との違いと注意点

契約前に照合する4つのこと

現在と将来の月額

募集資料や重要事項説明書の月額を確認し、長期修繕計画の増額予定と並べます。変更時期、変更後の金額、総会での決議状況を不動産会社へ確認してください。

長期修繕計画の作成・見直し時期

工事費や建物の状態は変わるため、古い計画では資金の見通しが合わなくなることがあります。最新の計画と、次の見直し予定を受け取ります。

積立残高と工事の支出予定

中古では直近の決算書と長期修繕計画の収支を比較します。残高が大きくても、近く多額の工事費を支出する予定なら、余裕があるとは言い切れません。管理組合の借入金や滞納の状況も確認材料です。

過去の工事と未実施の工事

修繕履歴と総会議事録を見て、実施済みの工事、延期した工事、今後の検討事項を把握します。計画の有無だけでなく、実際の進み方も確かめましょう。

参考：長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント 第3章第3節｜国土交通省

長期修繕計画とは？マンション購入前に確認したい役割と注意点を解説

将来の増額も家計へ入れよう

修繕積立金は、安さだけで判断すると将来の負担を見落としやすい費用です。まず現在と将来の月額を一覧にし、住宅ローン・管理費と合わせて家計へ入れてください。計画と積立状況に分からない点があれば、契約前に資料で確認できるまで説明を求めましょう。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！