手付解除とは？マンション購入前に知っておきたい仕組みと注意点を解説

手付解除は、買主が手付金を放棄する、または売主がその倍額を現実に提供して、売買契約を解除する仕組みです。手付金を失えば、いつでも契約をやめられるという意味ではありません。相手方の履行の着手、契約の定め、売主が業者か個人かを確認する必要があります。

「転勤が決まった」「資金計画を変えたい」と思ったときは、先に解除の条件を整理しましょう。ローン特約による解除など、手付解除とは別の方法が関係する場合もあります。

手付解除ではいくらのお金が動く？

有効に手付解除できる場合、買主は支払った手付金を放棄します。売主から解除する場合は、受け取った手付金の倍額を現実に提供します。民法第557条に定められている基本の仕組みです。

例えば、物件価格4,000万円、手付金200万円という架空の契約で考えます。

手付金の支払いと、物件価格全体や仲介手数料などの費用は分けて見ます。媒介契約に基づく仲介会社の報酬などは別の確認が必要なので、「手付金だけで全費用が精算される」と決めないでください。

参考：民法 第557条（手付）｜e-Gov法令検索

参考：判例検索・手付解除と履行の着手｜不動産適正取引推進機構

手付金とは？マンション購入前に知っておきたい役割と注意点を解説

解除期日だけでは判断できない

相手方の履行の着手を確かめる

民法では、相手方が契約の履行に着手した後は、手付による解除ができないと定めています。買主からの解除なら、確認するのは主に売主側の行為です。「まだ引き渡していないから大丈夫」とは判断できません。

履行の着手と単なる準備の違いは、行為の内容や契約の事情によって問題になります。RETIOの判例要約には、登記書類の準備などが単なる準備とされた2021年10月27日の東京高裁の例と、売主の抵当権を消すための借入全額返済が履行の着手とされた2009年11月12日の東京地裁の例が掲載されています。

どちらも、その事件の事情に基づく判断です。自分の取引へ結論だけを当てはめず、相手方が何を、いつ、どの資料に基づいて行ったかを確認する材料として使いましょう。

参考：判例検索・手付解除と履行の着手｜不動産適正取引推進機構

売主が個人か業者かを分ける

個人間の取引では、手付解除の期日などの特約が設けられることがあります。「相手方が履行に着手するまで」と期日の関係も、実際の条項で読みます。日付だけを見て、解除できる・できないと決めないことが大切です。

売主が宅建業者で、一般の買主に自ら売る取引では、宅建業法第39条の買主保護があります。相手方の履行の着手前に手付解除できる規定に反し、買主に不利な特約は無効です。不動産会社が仲介しているだけの個人売主の取引とは分けてください。

参考：宅地建物取引業法 第35・39・41・41条の2｜e-Gov法令検索

参考：不動産のQ&A・契約の履行や解除｜不動産適正取引推進機構

ローンが通らなかったときは別の確認

融資を受けられない場合は、手付解除を申し出る前に、ローン利用特約の対象になるかを読みます。特約に基づいて有効に解除する場合と、自己都合で手付を放棄する場合は、お金の扱いが異なります。

契約書では、対象の金融機関・借入額・申込条件、融資承認の期限、解除の方法・期限、受領済み金銭の返還を確認します。銀行から審査結果を受けた日、結果の書面、申込内容もそろえ、不動産会社へ早めに照合を依頼してください。

転勤や予定変更だけで手付金が必ず戻るわけではありません。合意解除も相手方の合意が必要です。クーリング・オフや相手方の契約違反など、他の制度が問題となる場合は、その条件を別に確認します。

参考：不動産取引の手引き・契約を解除するときは｜東京都住宅政策本部

ローン特約とは？住宅ローン審査に通らない場合の解除条件と注意点

解除を考えたときの確認手順

契約書と支払いの記録をそろえる

売買契約書、重要事項説明書、特約、媒介契約書、手付金の領収書・振込控えを用意します。契約日、手付額、解除期日、融資期限、引き渡し予定日を一枚に並べると、見落としを減らせます。

条件・通知・精算を分けて聞く

売主と仲介会社には、解除方法に関係する条項、相手方の履行状況、必要な通知方法、費用と返還の内訳を確認します。手付金、仲介報酬、その他の費用を「解約金一式」にまとめず、契約上の根拠と金額を項目別に出してもらいましょう。

仲介担当者へ相談しただけで、売主への有効な解除通知が済んだとは限りません。誰に、どの方法で、いつまでに通知する必要があるかを確認し、通知・受領や返金などの記録を残します。連絡待ちの間に期限が近づく場合も、そのまま放置しないようにしてください。

意見が分かれたら資料を持って相談する

履行の着手や解除の可否、費用の根拠が争いになった場合は、上の資料と経緯をそろえ、弁護士や行政の不動産相談窓口へ相談します。手付解除が難しいときも、違約金を払えば必ず一方的にやめられる、と決めないことが大切です。

契約前に読む人は、手付額だけでなく、解除条件と期限まで理解できているかを確認してください。契約後に迷った人は、まず書類と出来事の日付をそろえ、自分のケースに使える解除方法と精算内容を確認するところから始めましょう。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！