リセールバリューとは？マンション購入で重視される理由と注意点
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マンション購入の教科書
ZEHとは？マンションの省エネ性能とZEH-Mの違い
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マンションを探していると、「ZEH-M認定」「ZEH水準省エネ住宅」といった表示を見かけることがあります。「光熱費がゼロになるの？」「太陽光発電が付いているマンションのこと？」と疑問に感じる人もいるでしょう。
結論からいうと、ZEHとは、断熱性能を高めて使用するエネルギーを減らし、太陽光発電などでエネルギーをつくることで、年間の一次エネルギー消費量の収支ゼロを目指す住宅です。
ただし、マンションでは建物の規模などに応じて複数の区分があり、ZEHと表示されていても、必ずエネルギー収支が完全にゼロになるとは限りません。
この記事では、マンションにおけるZEHの意味やメリット、契約前に確認したい資料を整理します。
ZEHを一言でいうと
ZEHは「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略で、「ゼッチ」と読みます。
一言でいうと、住宅の断熱性能と設備の省エネ性能を高めたうえで、太陽光発電などによってエネルギーをつくり、年間の一次エネルギー消費量の収支ゼロを目指す住宅です。
ここでいう一次エネルギー消費量とは、冷暖房、換気、給湯、照明などに使うエネルギーを共通の単位へ換算したものです。実際の電気料金やガス料金が必ずゼロになるという意味ではありません。
また、マンションなどの集合住宅では、一般に「ZEH-M」という名称が使われます。
出典：ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報公開について – 省エネ住宅｜経済産業省 資源エネルギー庁
ZEHとマンションに関連する用語
マンション購入でZEHを理解するときは、次の用語との違いを押さえておくと判断しやすくなります。
- ZEH-M
マンションなどの集合住宅を対象としたZEHの考え方です。 - ZEH-M Oriented
高い断熱性能と省エネ設備によって、基準となる一次エネルギー消費量から20％以上の削減を目指す区分です。太陽光発電による創エネを必須としないため、中高層マンションでも採用されています。 - BELS
建築物の省エネルギー性能を第三者が評価し、星や数値などで表示する制度です。 - ZEH水準省エネ住宅
税制や支援制度などで使われる住宅区分です。国土交通省の住宅ローン減税では、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の住宅を指します。
「ZEH水準省エネ住宅」は、必ずしも太陽光発電を備え、エネルギー収支ゼロを実現する住宅という意味ではありません。「ZEH」と「ZEH水準」は分けて確認する必要があります。
ZEHはどんなマンション購入者に関係する？
ZEHやZEH-Mは、省エネ性能や住み心地を重視するマンション購入者に関係します。
たとえば、30代の夫婦が長期間住む予定で新築マンションを購入する場合、購入価格だけでなく、冷暖房の使いやすさや将来の光熱費も気になるでしょう。断熱性能の高い住戸は外気の影響を受けにくいため、冷暖房効率の向上が期待できます。
住宅ローン減税、フラット35S、住宅取得に関する補助事業を利用したい人にも関係します。ただし、制度によって求められる性能や証明書は異なります。
ZEHを身近な例でいうと
ZEHは、保温性能の高い水筒に例えるとイメージしやすいでしょう。
一般的な容器よりも熱が逃げにくければ、少ないエネルギーで温度を保てます。住宅も同じように、壁や窓の断熱性能を高めることで、冷暖房に必要なエネルギーを抑えられます。
さらに、太陽光発電などでエネルギーをつくり、消費量の一部または全部を補うのがZEHの考え方です。
ただし、マンションは住戸の位置や向き、共用部分の設備によって条件が異なります。建物全体の認定を受けていても、すべての住戸で同じ光熱費になるわけではありません。
マンションでZEHが重視される理由
住宅は購入後、長期間使い続けるものです。断熱性能や給湯設備などは、毎日の住み心地やエネルギー消費に関係します。
ZEH-Mには、省エネルギー性能に応じて『ZEH-M』、Nearly ZEH-M、ZEH-M Ready、ZEH-M Orientedなどの区分があります。
屋根面積に限りがある中高層マンションでは、全住戸の消費量を太陽光発電だけで補うことが難しい場合があります。そのため、創エネを必須とせず、断熱と省エネを中心に評価するZEH-M Orientedが採用されることもあります。
「ZEHマンション」と説明されたときは、どの区分に該当するのかを確認することが重要です。
マンション購入でZEHを選ぶメリット
冷暖房の負担を抑えやすい
断熱性能が高ければ外気の影響を受けにくくなり、冷暖房を効率よく使用できます。
室内温度が安定しやすい
部屋ごとの急激な温度差を抑えやすく、季節を問わず過ごしやすい住環境が期待できます。
住宅ローンや税制の選択肢が広がる場合がある
住宅の性能と各制度の要件を満たせば、住宅ローン減税やフラット35Sなどを利用できる可能性があります。フラット35S（ZEH）では、一定期間の金利引下げが設けられています。
ZEHマンションの注意点
光熱費がゼロになるとは限らない
ZEHの評価と実際の請求額は別です。家族構成、在宅時間、設備の使い方、エネルギー価格によって光熱費は変わります。
太陽光発電の利益を各住戸が受け取れるとは限らない
発電した電気が共用部分で使用される場合や、売電収入が管理組合などに入る場合があります。
ZEHの区分によって性能が異なる
ZEH-M Orientedは、建物全体のエネルギー収支ゼロを意味するものではありません。広告の「ZEH」という言葉だけで判断せず、正式な評価区分を確認しましょう。
補助金は自動的に受け取れるものではない
補助事業には対象住宅、契約時期、申請者、予算などの条件があります。現在実施されている事業でも、予算上限に達すると受付が終了する場合があります。
出典：みらいエコ住宅2026事業【公式】｜みらいエコ住宅2026事業事務局
ZEHについて契約前に確認したいポイント
正式なZEH-Mの区分は何か
『ZEH-M』、Nearly ZEH-M、ZEH-M Ready、ZEH-M Orientedのどれに該当するのか、販売会社へ確認します。
性能を確認できる資料があるか
BELS評価書、省エネ性能ラベル、設計住宅性能評価書などを見せてもらいましょう。広告だけでなく、第三者評価の有無を確認するためです。
太陽光発電を誰が利用するのか
発電設備の所有者、電気の使用先、売電収入の帰属、維持管理費や将来の交換費用を確認します。
税制や住宅ローンの対象になるか
住宅ローン減税やフラット35Sは、それぞれ必要な性能と証明書が異なります。販売会社だけでなく、金融機関や税務署など適切な窓口にも確認しましょう。
補助金の申請者と還元方法はどうなるか
住宅関連の補助事業では、購入者が直接申請するのではなく、登録事業者が申請する場合があります。対象になるかだけでなく、補助額が購入者へどのように還元されるのかも確認が必要です。
ZEHのまとめ
ZEHとは、断熱と省エネによって住宅で使うエネルギーを減らし、太陽光発電なども活用して年間の一次エネルギー消費量の収支ゼロを目指す住宅です。
マンションではZEH-Mの区分によって、創エネの有無や削減水準が異なります。「ZEH」という表示だけで判断せず、BELS評価書などで正式な区分と性能を確認することが大切です。
検討中のマンションがどのZEH-M区分に該当し、その性能が自分の暮らしや費用にどう関係するのか、確認できそうでしょうか。
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