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マンション購入の教科書
ローン特約とは？住宅ローン審査に通らない場合の解除条件と注意点
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マンションの売買契約を進めていると、「ローン特約があるので、住宅ローンの審査に通らなくても大丈夫です」と説明されることがあります。
しかし、「どの銀行でも不承認なら解除できるの？」「手付金は戻る？」「いつまでに手続きすればいい？」と疑問に感じる人もいるでしょう。
結論からいうと、ローン特約は、予定していた住宅ローンが成立しなかった場合に、契約で定めた条件に従って売買契約を解除するための取り決めです。
ただし、審査に通らなければ無条件で解除できるとは限りません。金融機関、借入金額、期限、解除方法などを契約前に確認する必要があります。
ローン特約を一言でいうと
ローン特約とは、住宅ローンを利用する前提でマンションを購入する人を、融資不成立のリスクから守るための契約条項です。
「ローン利用特約」「融資利用の特約」などと呼ばれることもありますが、法律によって全国一律の内容が決められた制度ではありません。
具体的な条件は、売主と買主が売買契約の中で定めます。一般的には、次のような内容が記載されます。
- 利用する金融機関
- 借入予定額
- 融資承認を得る期限
- 契約を解除できる期限
- 解除した場合の手付金などの扱い
東京都は、住宅ローンを利用する場合、希望どおりに借りられないこともあるため、売買契約書にローン利用特約を入れるよう案内しています。
出典：不動産取引の手引き「不動産を買う時のポイント①（購入計画）」｜東京都住宅政策本部
ローン特約に関連する用語
ローン特約は、「契約」カテゴリーの中では、住宅ローンが成立しなかった場合の処理をあらかじめ決めるものに位置します。
事前審査
年収や借入状況などをもとに、融資の可能性を事前に確認する審査です。
本審査
申込者の返済能力や購入物件の担保評価などを含めて、正式に融資を判断する審査です。
手付解除
一定の時期までに、買主が手付金を放棄するなどして契約を解除する方法です。
違約解除
契約上の義務を果たさなかった場合に、違約金などを伴って解除することです。
ローン特約による解除は、買主の都合による手付解除や、契約違反による解除とは異なります。
ローン特約はどんな人に関係する？
住宅ローンを利用してマンションを購入する人に関係します。特に、借入金がなければ売買代金を支払えない人にとって重要です。
例えば、5,000万円のマンションを、自己資金1,000万円、住宅ローン4,000万円で購入するとします。本審査で4,000万円の融資が承認されなければ、自己資金だけでは残代金を用意できません。
このような場合に、契約書で定めた条件を満たしていれば、ローン特約による解除を検討できます。
ローン特約が必要な理由
マンションの売買契約を結んでも、住宅ローンが希望どおり承認されるとは限らないからです。
融資を受けられないまま契約だけが残ると、買主は残代金を支払えず、手付金の放棄や違約金の問題につながる可能性があります。
ローン特約は、融資が成立しなかった場合に、契約と支払済みのお金をどう扱うのかを事前に決める役割があります。
ローン特約による解除の仕組み
一般的には次のように進みます。
- 売買契約書に利用予定の融資条件を記載する
- 買主が必要書類をそろえて期限内に申し込む
- 金融機関が融資の可否を審査する
- 不承認の場合、契約書に従って期限内に解除を申し出る
- 特約が適用されれば、売買契約が白紙解除される
東京都の手引きでは、融資の全部または一部が否認され、契約書の条件を満たした場合には、ローン利用特約に基づいて契約を解除できると説明されています。
出典：不動産取引の手引き「契約を解除するときは」｜東京都住宅政策本部
契約書によっては、条件を満たすと自動的に契約が終了する場合と、買主から期限内に解除を申し出る必要がある場合があります。どちらの形式なのか確認が必要です。
ローン特約を付けるメリット
手付金を失うリスクを抑えられる
契約条件を満たして解除できれば、支払済みの手付金の返還を受けられます。
違約金の発生を避けやすい
融資不成立時の処理を定めておくことで、残代金を支払えないことによる違約解除を防ぎやすくなります。
契約後の対応が明確になる
審査が不承認だった場合に、誰がいつまでに何をするのか整理できます。
東京都の相談事例では、ローン特約による白紙解除の場合、支払済みの手付金などと仲介手数料は返還されると説明されています。
出典：最近の不動産相談事例「売買契約におけるローン特約の適用の可否」｜東京都住宅政策本部
ローン特約の注意点
解除できる期限がある
解除の意思表示が必要な契約では、期限を過ぎると特約を利用できない可能性があります。
金融機関の記載が曖昧なことがある
「都市銀行等」のように対象を広く記載すると、別の銀行にも申し込む必要があるかを巡って争いになることがあります。
買主側の事情では適用されないことがある
必要書類を提出しない、事実と異なる内容を申告するなど、買主側の事情で審査が進まなかった場合は、特約が適用されない可能性があります。
希望条件との差が対象になるとは限らない
借入額の減額、金利や返済期間の変更などが解除の対象になるかは、契約書の記載によって異なります。
ローン特約について契約前に確認したいポイント
対象となる金融機関
利用予定の金融機関が具体的に記載されているか確認します。複数の銀行へ申し込む必要があるのかも不動産会社に聞いておきましょう。
借入金額と融資条件
予定額の一部しか承認されなかった場合も解除できるのか確認します。複数のローンを利用する場合は、それぞれの金額も明確にします。
融資承認期限と解除期限
審査結果を得る期限と、契約解除を申し出る期限は同じとは限りません。日付を分けて確認しましょう。
自分で申し込むローンの扱い
不動産会社の紹介ではなく、自分で探した金融機関へ申し込む場合も特約の対象になるか確認します。
解除方法と返還されるお金
電話連絡だけでよいのか、書面による通知が必要なのかを確認します。手付金や仲介手数料の返還時期に加え、印紙代やローン関係費用など、返還されない費用も確認しておきましょう。
鹿児島県も、ローンを利用する場合は、金融機関名や融資不成立時の取扱いなどの特約事項を売買契約書で十分確認するよう案内しています。
ローン特約のまとめ
ローン特約は、予定していた住宅ローンが成立しなかった場合に、契約で定めた条件に従って売買契約を解除するための取り決めです。
重要なのは、「審査に落ちたら解除できる」とだけ理解しないことです。
金融機関、借入金額、融資承認期限、解除期限、解除方法、返還されるお金まで確認する必要があります。
自分の借入計画が、売買契約書のローン特約に正しく反映されているか確認できたでしょうか。
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