契約不適合責任とは？マンション購入前に知っておきたい仕組みと注意点を解説

マンション購入を進めていると、「契約不適合責任」という言葉を耳にすることがあります。

「瑕疵（かし）とは違うの？」「購入後に不具合が見つかったらどうなるの？」「売主はどこまで責任を負うの？」と疑問に感じる人も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、契約不適合責任とは、契約内容と異なるマンションが引き渡された場合に、売主が一定の責任を負う制度です。

購入後に思わぬトラブルが起きたとき、買主を保護する重要なルールの一つです。

この記事では、契約不適合責任の仕組みや対象となるケース、契約前に確認したいポイントをわかりやすく解説します。

契約不適合責任を一言でいうと

一言でいうと、契約不適合責任とは「契約どおりではないマンションを引き渡した場合の売主の責任」です。

例えば、

• 雨漏りがあった
• 給排水設備に重大な不具合があった
• 契約内容と面積が大きく違っていた

など、契約内容と異なる状態で引き渡された場合に問題となります。

契約不適合責任の正式名称

正式名称は「契約不適合責任」です。

2020年4月の民法改正により、それまで使われていた「瑕疵担保責任」に代わって導入されました。

以前は「隠れた欠陥」が中心でしたが、現在は契約内容に適合しているかという考え方が基準になっています。

契約不適合責任を所管する機関

契約不適合責任は民法で定められています。

また、新築マンションでは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）によって、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分について、一定期間の保証が義務付けられています。

そのため、民法だけでなく、品確法も関係する制度です。

契約不適合責任に関連する用語・制度・法律

契約不適合責任は、「契約」のカテゴリーでは、引渡し後のトラブルに対応する制度に位置付けられます。

売買契約
契約内容が契約不適合責任の判断基準になります。

重要事項説明
物件の状態や契約条件について契約前に説明を受けます。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）
新築住宅の一定部分について保証を義務付けています。

既存住宅売買瑕疵保険
中古住宅で利用できる保険制度です。

民法
契約不適合責任の基本ルールを定めています。

つまり、契約内容を基準に、引渡し後の不具合へ対応する制度と考えると分かりやすいでしょう。

契約不適合責任はどんな人に関係する？

契約不適合責任は、マンションを購入するすべての人に関係します。

特に、

• 中古マンションを購入する人
• 新築マンションを購入する人
• 初めてマンションを購入する人

にとって重要な制度です。

購入後に不具合が見つかった場合でも、契約内容によっては売主へ修補などを求められる可能性があります。

契約不適合責任を身近な例でいうと

学校をイメージすると分かりやすいでしょう。

学校から「新しい机を用意します」と言われたのに、実際には脚がぐらついていたり、天板が割れていたりしたら困ります。

「約束したものと違うので交換してください」と伝えられますよね。

マンションも同じです。

契約で約束した内容と異なる状態で引き渡された場合、売主が責任を負う仕組みが契約不適合責任です。

契約不適合責任はなぜ必要なの？

マンションは専門的な設備が多く、購入前にすべての不具合を見つけることは簡単ではありません。

もし購入後に重大な不具合が見つかっても、「買った人の自己責任」となると、安心して購入できなくなります。

そのため、契約どおりではないマンションを引き渡した場合は、売主が責任を負う制度が設けられています。

買主が安心して取引できるようにするための重要なルールです。

契約不適合責任の仕組み

一般的な流れは次のとおりです。

売買契約を締結する
↓
マンションの引渡しを受ける
↓
契約内容と異なる不具合が見つかる
↓
買主が売主へ通知する
↓
契約内容に応じて修補・代金減額・損害賠償などを請求できる場合がある

どのような対応が受けられるかは、契約内容や状況によって異なります。

マンション購入で契約不適合責任をどう考える？

契約不適合責任は、「何でも無料で直してもらえる制度」ではありません。

契約書で責任の範囲や期間が定められている場合があるため、契約前に内容を確認することが大切です。

特に中古マンションでは、契約不適合責任の期間や対象が限定されているケースもあります。

新築・中古を問わず、契約書の内容を確認し、不明な点は質問しましょう。

契約不適合責任のメリット

契約どおりの品質を期待できる

契約内容に適合したマンションを受け取る権利があります。

購入後のトラブルに対応しやすい

一定の条件で売主へ対応を求められます。

安心して購入しやすい

買主を保護するルールがあることで、安心して契約できます。

契約不適合責任の注意点

期間に制限がある

不具合を見つけたら、速やかに売主へ通知する必要があります。

契約内容によって範囲が異なる

特に中古マンションでは責任の内容が限定される場合があります。

すべての不具合が対象ではない

契約内容や引渡し時の状況によって判断されます。

契約不適合責任で契約前に確認したいポイント

契約不適合責任の期間は何年か

契約書で確認しましょう。

対象となる範囲はどこまでか

設備や建物など、どこまで責任を負うか確認します。

中古マンションでは責任が限定されていないか

契約内容を必ず確認しましょう。

品確法の保証対象か

新築マンションでは保証内容も確認すると安心です。

契約不適合責任のまとめ

契約不適合責任とは、一言でいうと「契約どおりではないマンションを引き渡した場合の売主の責任」です。

購入後のトラブルに備える重要な制度ですが、責任の範囲や期間は契約内容によって異なる場合があります。

契約前には契約書をよく確認し、不明な点は営業担当者や宅地建物取引士へ確認することで、安心してマンションを購入できるでしょう。

契約不適合責任が自分に当てはまるか、判断できたでしょうか。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！