マンション購入の諸費用とは？内訳と確認したい支払時期

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マンション購入の諸費用とは？内訳と確認したい支払時期

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マンション購入の諸費用とは、物件価格とは別に必要となる手数料や税金、保険料などです。主な内訳や支払時期、資金計画の注意点を解説します。

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マンションの資金計画を見ていると、物件価格とは別に「諸費用」という項目が記載されています。

「具体的に何が含まれるの？」「住宅ローンで払える？」「いつまでに現金を用意すればよい？」と疑問に思う人もいるでしょう。

結論からいうと、マンション購入の諸費用とは、売買契約や住宅ローン、登記、保険などに必要な費用の総称です。物件価格とは別に支払うものが多く、購入するマンションや住宅ローンによって金額が変わります。

広告に表示された物件価格だけで判断せず、引き渡しまでに必要な総額と支払時期を確認することが大切です。

マンション購入の諸費用を一言でいうと

諸費用とは、一言でいうと、マンション本体の代金以外に必要となる購入手続きの費用です。

「諸費用」という名前の一つの料金があるわけではありません。税金、手数料、保険料、登記費用など、複数の費用をまとめて呼んでいます。

主な費用には次のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 売買契約書などの印紙税
• 登録免許税や司法書士報酬
• 住宅ローンの融資手数料や保証料
• 火災保険料や地震保険料
• 固定資産税・都市計画税の清算金
• 修繕積立基金や管理準備金

新築・中古、現金購入・住宅ローン利用などの条件によって、必要な項目は異なります。

諸費用に関連するマンション購入用語

諸費用は、「マンションを買えるか」を判断する資金計画の一部です。

• 物件価格：マンションそのものの売買価格
• 手付金：売買契約時に買主から売主へ支払うお金で、通常は売買代金の一部に充てられる
• 頭金：物件価格のうち住宅ローンを使わず自己資金で支払う部分
• 自己資金：頭金や諸費用などに充てる自分で用意したお金
• 残代金：物件価格から手付金などを差し引き、決済時に支払う金額
• 諸費用ローン：購入時の諸費用を借りるためのローン

手付金や頭金は、基本的に物件価格の一部であり、諸費用とは異なります。資金計画表では分けて確認しましょう。

マンション購入の諸費用はどんな人に関係する？

マンションを購入するほとんどの人に関係します。

ただし、必要な費用は購入方法によって変わります。

たとえば、新築マンションを売主から直接購入する場合、通常は仲介手数料がかかりません。一方、不動産会社の仲介で中古マンションを購入する場合は、仲介手数料が必要になることがあります。

住宅ローンを利用する場合は、融資手数料、保証料、抵当権設定登記などの費用も発生します。現金で購入する場合、これらの住宅ローン関連費用はかかりません。

同じ価格のマンションでも、購入方法や利用する住宅ローンによって必要な総額は変わります。

マンション購入の諸費用を身近な例でいうと

諸費用は、自動車を購入するときの税金や登録費用、保険料に近いものです。

車両本体価格だけでは乗り始められないように、マンションも物件価格だけでは購入手続きを完了できません。

ただし、マンションの諸費用は支払先と支払時期が一つではありません。売主、不動産会社、金融機関、司法書士、保険会社など、複数の相手に支払います。

そのため、総額だけでなく「いつ、誰に、いくら支払うか」を整理する必要があります。

マンション購入で必要になる主な諸費用

売買契約に関する費用

不動産会社の仲介で購入する場合の仲介手数料や、売買契約書を紙で作成する場合の印紙税などがあります。

仲介手数料はすべてのマンション購入で発生するわけではありません。売主と直接契約する場合は、通常、購入者側の仲介手数料はかかりません。

登記に関する費用

所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる登録免許税と、手続きを依頼する司法書士への報酬があります。

新築マンションでは、建物の所有権保存登記などが関係する場合もあります。

住宅ローンに関する費用

金融機関へ支払う融資手数料、保証会社を利用するための保証料、金消契約に関する費用などがあります。

保証料が不要な住宅ローンでも、融資手数料が設定されていることがあります。費用の名称だけでなく、金額を比較しましょう。

保険に関する費用

金融機関から火災保険への加入を求められる場合があります。地震による火災や損壊は火災保険だけでは補償されないため、地震保険の必要性も検討します。

補償内容、保険期間、支払い方法によって保険料は異なります。

マンション特有の費用

新築マンションでは、将来の大規模修繕に備える修繕積立基金や、管理開始に必要な管理準備金を引き渡し時に支払うことがあります。

住宅金融支援機構は、フラット35で借入対象となり得る購入時の諸費用として、仲介手数料、修繕積立基金、管理準備金、融資手数料、保険料、登記費用、固定資産税等の清算金などを挙げています。

出典：借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？｜住宅金融支援機構

マンション購入の諸費用を支払う時期

諸費用は一度にすべて支払うとは限りません。

一般的には、次のような時期に分かれます。

1. 売買契約時に印紙税や仲介手数料の一部などを支払う
2. 住宅ローン契約時に契約関係の費用を支払う
3. 決済・引き渡し時に登記費用、融資手数料、清算金などを支払う
4. 入居前後に保険料や引っ越し費用などを支払う
5. 購入後に不動産取得税などの通知が届く場合がある

実際の支払時期は契約や金融機関によって異なります。不動産会社から受け取る資金計画書や精算書で確認しましょう。

決済時には、住宅ローンの融資金と自己資金を合わせて残代金などを支払います。書類や資金の不足があると、決済や引き渡しが予定どおり進まない可能性があります。

出典：「不動産取引の手引き」9 残金支払（決済）と引渡し｜東京都住宅政策本部

マンション購入の諸費用に関する注意点

広告の物件価格には含まれないことが多い

物件価格だけで住宅ローンの借入額や自己資金を決めると、諸費用分が不足する可能性があります。

購入申込みの前に、諸費用を含めた資金計画書を作成してもらいましょう。

見積額から変わる場合がある

火災保険の補償内容や住宅ローン商品、登記内容が確定していない段階では、概算額が記載されることがあります。

契約時の見積もりだけでなく、引き渡し前の最終的な精算書も確認しましょう。

住宅ローンに含められない費用もある

諸費用を住宅ローンの借入対象にできるかは、金融機関や商品によって異なります。

借りられる場合でも、借入額が増えれば利息を含む総返済額も増えます。自己資金で支払う場合との違いを試算しましょう。

入居後の費用も残しておく

引っ越し、家具・家電、カーテン、エアコンなどの費用は、購入諸費用の見積もりに含まれていないことがあります。

手元資金を購入時に使い切らず、入居後の生活費や予備費も残しておきましょう。

契約前に確認したい諸費用のポイント

諸費用の内訳が記載されているか

「諸費用一式」だけではなく、費用名、金額、支払先を確認します。

概算の項目については、いつ確定するのかも不動産会社へ聞きましょう。

支払日はいつか

売買契約時、住宅ローン契約時、引き渡し時など、支払時期を整理します。

必要な日までに現金を用意できるか確認しましょう。

住宅ローンで借りられる範囲はどこまでか

諸費用を借入額に含められるか、金融機関へ確認します。

借りられる項目だけでなく、適用金利や審査への影響も確認が必要です。

新築・中古で不要な項目が入っていないか

仲介手数料や修繕積立基金など、取引によって必要性が異なる費用があります。

自分の購入ではなぜ必要なのか、分からない項目は不動産会社へ説明を求めましょう。

入居後に必要な資金を残せるか

諸費用を支払った後の預貯金額を確認します。

引っ越し費用、家具・家電、当面の生活費を差し引いても余裕があるか判断しましょう。

マンション購入の諸費用まとめ

マンション購入の諸費用とは、物件価格とは別に必要となる税金、手数料、保険料、登記費用などの総称です。

必要な項目は、新築・中古、仲介の有無、住宅ローンの利用条件によって変わります。総額だけでなく、内訳、支払先、支払時期まで確認することが大切です。

物件価格と諸費用、入居後の支出を含めても、手元に必要な資金を残せる計画になっているでしょうか。

案内人 まどか

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