マンションの地震保険とは？補償内容と加入時の注意点
admin
マンション購入の教科書
固定資産税清算金とは？マンション購入時の日割り計算と確認点
admin
マンションの資金計画書や諸費用明細を見ると、「固定資産税・都市計画税清算金」という項目が記載されていることがあります。
「自治体へ支払う税金なの？」「購入した年の固定資産税まで自分が負担するの？」と疑問に感じる人もいるでしょう。
結論からいうと、固定資産税清算金は、その年度の固定資産税・都市計画税について、引き渡し後の期間に相当する金額を買主が売主へ支払うものです。自治体から買主へ課税される税金とは異なり、売買契約に基づく当事者間の清算です。
この記事では、固定資産税清算金の計算方法や起算日、契約前に確認したい書類を解説します。
固定資産税清算金を一言でいうと
固定資産税清算金とは、一言でいうと、売主が納税する固定資産税などを、マンションの所有期間に応じて売主と買主で分担するためのお金です。
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有者に課されます。年の途中で所有権が買主へ移っても、その年度の納税義務者が自治体の手続きによって買主へ変更されるわけではありません。
そのため、売主が年度分を納税し、引き渡し日以降に相当する金額を買主が売主へ支払う方法が、不動産売買で用いられています。
固定資産税清算金は自治体へ直接納めるものではなく、売買代金や諸費用と一緒に売主へ支払うのが一般的です。
固定資産税清算金に関連する用語
固定資産税清算金は、マンションの引き渡し時に支払う購入費用の一つです。次の用語との違いを理解しておきましょう。
- 固定資産税
毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に課される地方税です。 - 都市計画税
原則として、市街化区域内の土地や建物に課される税金です。 - 納税義務者
自治体に対して税金を納める義務がある人です。 - 納税通知書
課税された金額や納期限などが記載された自治体からの通知です。 - 課税明細書
土地や建物の評価額、課税標準額、税額などを確認できる書類です。 - 起算日
売主と買主が固定資産税などを分担する期間の開始日です。
固定資産税そのものの計算方法や新築住宅の減額措置については、別記事の「固定資産税とは？」で詳しく確認できます。
固定資産税清算金はどんな人に関係する？
固定資産税清算金は、主に年の途中で中古マンションや完成済みのマンションを購入する人に関係します。
たとえば、1月1日時点では売主がマンションを所有し、7月1日に買主へ引き渡す場合、その年度の納税義務者は原則として売主です。
ただし、売買契約で固定資産税を所有期間に応じて分担すると定めている場合、買主は7月1日以降に相当する金額を売主へ支払います。
新築マンションでも、土地や完成済みの建物に対して売主側へ課税されている場合などに、清算金が設定されることがあります。すべての取引で同じ扱いになるわけではないため、売買契約書の確認が必要です。
固定資産税清算金を身近な例でいうと
固定資産税清算金は、先に1年分を支払った会費を、利用期間に応じて分けるイメージです。
売主が年度分の税金を自治体へ納めても、引き渡し後は買主がマンションを所有します。そのため、契約で決めた起算日から引き渡し日前日または当日までを売主、その後を買主が負担する形で調整します。
ただし、税金そのものが日割りで課税されるわけではありません。自治体から見た納税義務者は、あくまで1月1日時点の所有者です。
固定資産税清算金はどのように計算する？
一般的には、固定資産税と都市計画税の年税額を日割りし、買主の負担日数を掛けて計算します。
計算の考え方は次のとおりです。
固定資産税・都市計画税の年税額÷その年の日数×買主の負担日数
たとえば、年税額が12万円、買主の負担日数が180日、その年が365日の場合は、次のようになります。
12万円÷365日×180日＝約5万9,178円
実際には、1円未満の端数処理、引き渡し日を売主と買主のどちらへ含めるかなどによって金額が変わります。
また、新築マンションでは税額が確定しておらず、売主が設定した概算額で清算する場合があります。後日税額が確定しても再清算しない契約になっていることがあるため、計算の前提を確認しましょう。
固定資産税清算金の起算日は1月1日とは限らない
固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者ですが、売主と買主の清算に使う起算日は、必ずしも全国共通ではありません。
取引慣行などにより、次のいずれかが設定されることがあります。
- 1月1日を起算日とする
- 4月1日を起算日とする
同じ引き渡し日でも、どちらを起算日とするかによって清算金が変わる場合があります。
どちらが正しいかを一律に決めるのではなく、売買契約書に記載された起算日と負担期間を確認することが重要です。
固定資産税清算金を確認するメリット
購入時に必要な現金を把握できる
清算金は住宅ローンの借入額とは別に準備することがあります。諸費用の総額を把握しやすくなります。
計算間違いや認識の違いを防げる
年税額、起算日、引き渡し日の扱いを確認すれば、清算額の根拠を理解できます。
翌年度からの納税と区別できる
引き渡し時の清算金を支払っても、翌年度以降の固定資産税が不要になるわけではありません。購入後の資金計画を立てやすくなります。
固定資産税清算金の注意点
法律で一律に義務付けられた清算ではない
固定資産税清算金は、売買契約に基づいて負担を調整するものです。清算の有無や方法は契約によって異なります。
納税義務者が買主へ変わるわけではない
清算金を支払っても、その年度について自治体へ納税する人は原則として1月1日時点の所有者です。
概算額で清算することがある
新築物件などでは納税通知書がまだ発行されておらず、想定税額を使う場合があります。
都市計画税も含まれる場合がある
明細に「固都税清算金」と書かれている場合は、固定資産税と都市計画税の両方を清算している可能性があります。
固定資産税の納税義務者や課税方法は地方税法などに基づきますが、売主と買主の清算方法は売買契約で確認する必要があります。
契約前に確認したい固定資産税清算金のポイント
清算金はいくらか
諸費用明細や清算書を受け取り、固定資産税と都市計画税の内訳を確認します。金額だけでなく、計算式も不動産会社へ確認しましょう。
年税額の根拠となる書類は何か
中古マンションでは、売主の納税通知書や課税明細書が根拠になっているかを確認します。新築で概算の場合は、どのような前提で計算したのかを聞いておきましょう。
起算日はいつか
1月1日と4月1日のどちらから計算するのかを売買契約書で確認します。地域の慣行だけでなく、契約書の記載が判断の基準になります。
引き渡し日をどちらが負担するか
引き渡し日の当日分を売主と買主のどちらへ含めるか確認します。1日分の違いでも、計算の根拠を明確にしておくことが大切です。
税額確定後に再清算するか
概算額で支払う場合、実際の税額が確定した後に差額を再清算するのか、それとも引き渡し時の金額で確定するのかを確認しましょう。
固定資産税清算金のまとめ
固定資産税清算金とは、その年度の固定資産税・都市計画税を、マンションの所有期間に応じて売主と買主で分担するためのお金です。
自治体へ納める税金ではなく、売買契約に基づいて買主から売主へ支払います。契約前には、年税額の根拠、起算日、負担日数、概算後の再清算の有無を確認することが大切です。
諸費用明細に記載された固定資産税清算金が、どの期間をどの資料に基づいて計算したものか確認できそうでしょうか。
プロフィール
はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！
