マンション購入の諸費用とは？内訳と確認したい支払時期

マンション購入の諸費用とは、売買契約や住宅ローン、登記、保険などに必要な費用の総称です。物件価格とは別に支払うものが多く、購入するマンションや住宅ローンによって金額が変わります。

マンション購入の諸費用の仕組みと役割

「諸費用」という名前の一つの料金があるわけではありません。税金、手数料、保険料、登記費用など、複数の費用をまとめて呼んでいます。主な費用には次のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 売買契約書などの印紙税
• 登録免許税や司法書士報酬
• 住宅ローンの融資手数料や保証料
• 火災保険料や地震保険料
• 固定資産税・都市計画税の清算金
• 修繕積立基金や管理準備金

新築・中古、現金購入・住宅ローン利用などの条件によって、必要な項目は異なります。

諸費用に関連するマンション購入用語

諸費用は、「マンションを買えるか」を判断する資金計画の一部です。

手付金や頭金は、基本的に物件価格の一部であり、諸費用とは異なります。資金計画表では分けて確認しましょう。

マンション購入の諸費用はどんな人に関係する？

マンションを購入するほとんどの人に関係します。ただし、必要な費用は購入方法によって変わります。たとえば、新築マンションを売主から直接購入する場合、通常は仲介手数料がかかりません。一方、不動産会社の仲介で中古マンションを購入する場合は、仲介手数料が必要になることがあります。住宅ローンを利用する場合は、融資手数料、保証料、抵当権設定登記などの費用も発生します。現金で購入する場合、これらの住宅ローン関連費用はかかりません。

同じ価格のマンションでも、購入方法や利用する住宅ローンによって必要な総額は変わります。

ただし、マンションの諸費用は支払先と支払時期が一つではありません。売主、不動産会社、金融機関、司法書士、保険会社など、複数の相手に支払います。そのため、総額だけでなく「いつ、誰に、いくら支払うか」を整理する必要があります。

マンション購入で必要になる主な諸費用

売買契約に関する費用

不動産会社の仲介で購入する場合の仲介手数料や、売買契約書を紙で作成する場合の印紙税などがあります。仲介手数料はすべてのマンション購入で発生するわけではありません。売主と直接契約する場合は、通常、購入者側の仲介手数料はかかりません。

マンション購入の仲介手数料とは？上限額と計算方法

登記に関する費用

所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる登録免許税と、手続きを依頼する司法書士への報酬があります。新築マンションでは、建物の所有権保存登記などが関係する場合もあります。

マンション購入の登記費用とは？内訳と金額の決まり方

住宅ローンに関する費用

金融機関へ支払う融資手数料、保証会社を利用するための保証料、金消契約に関する費用などがあります。保証料が不要な住宅ローンでも、融資手数料が設定されていることがあります。費用の名称だけでなく、金額を比較しましょう。

保険に関する費用

金融機関から火災保険への加入を求められる場合があります。地震による火災や損壊は火災保険だけでは補償されないため、地震保険の必要性も検討します。補償内容、保険期間、支払い方法によって保険料は異なります。

マンション特有の費用

新築マンションでは、将来の大規模修繕に備える修繕積立基金や、管理開始に必要な管理準備金を引き渡し時に支払うことがあります。住宅金融支援機構は、フラット35で借入対象となり得る購入時の諸費用として、仲介手数料、修繕積立基金、管理準備金、融資手数料、保険料、登記費用、固定資産税等の清算金などを挙げています。

参考：借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？｜住宅金融支援機構

マンション購入の諸費用を支払う時期

諸費用は、契約から購入後まで支払時期が分かれます。主な確認時点は次のとおりです。実際の日付は、売買契約・金融機関・保険会社の案内と精算書で確認してください。

火災保険は、保険料を払う日と補償が始まる日を区別してください。融資条件を銀行へ確認し、引き渡しの日から必要な補償を受けられるよう、保険会社の指定期日までに手続きを整えます。

決済時には、融資金と自己資金を合わせて残代金や諸費用を支払います。融資金から手数料が差し引かれる場合もあるため、借入額と売主へ送れる金額を同じと考えず、銀行へ処理方法を確認しましょう。

参考：「不動産取引の手引き」残金支払（決済）と引渡し｜東京都住宅政策本部

参考：フラット35のご利用条件・火災保険｜住宅金融支援機構

住宅ローンの融資実行とは？決済当日の流れと注意点

マンション購入の諸費用の注意点

• 広告の物件価格には含まれないことが多い
  物件価格だけで住宅ローンの借入額や自己資金を決めると、諸費用分が不足する可能性があります。
  購入申込みの前に、諸費用を含めた資金計画書を作成してもらいましょう。
• 見積額から変わる場合がある
  火災保険の補償内容や住宅ローン商品、登記内容が確定していない段階では、概算額が記載されることがあります。
  契約時の見積もりだけでなく、引き渡し前の最終的な精算書も確認しましょう。
• 住宅ローンに含められない費用もある
  諸費用を住宅ローンの借入対象にできるかは、金融機関や商品によって異なります。
  借りられる場合でも、借入額が増えれば利息を含む総返済額も増えます。自己資金で支払う場合との違いを試算しましょう。
• 入居後の費用も残しておく
  引っ越し、家具・家電、カーテン、エアコンなどの費用は、購入諸費用の見積もりに含まれていないことがあります。
  手元資金を購入時に使い切らず、入居後の生活費や予備費も残しておきましょう。

契約前に確認したい諸費用のポイント

• 諸費用の内訳が記載されているか
  「諸費用一式」だけではなく、費用名、金額、支払先を確認します。
  概算の項目については、いつ確定するのかも不動産会社へ聞きましょう。
• 支払日はいつか
  売買契約時、住宅ローン契約時、引き渡し時など、支払時期を整理します。
  必要な日までに現金を用意できるか確認しましょう。
• 住宅ローンで借りられる範囲はどこまでか
  諸費用を借入額に含められるか、金融機関へ確認します。
  借りられる項目だけでなく、適用金利や審査への影響も確認が必要です。
• 新築・中古で不要な項目が入っていないか
  仲介手数料や修繕積立基金など、取引によって必要性が異なる費用があります。
  自分の購入ではなぜ必要なのか、分からない項目は不動産会社へ説明を求めましょう。
• 入居後に必要な資金を残せるか
  諸費用を支払った後の預貯金額を確認します。
  引っ越し費用、家具・家電、当面の生活費を差し引いても余裕があるか判断しましょう。

契約前に担当者へ確認しておこう

まず資金計画書を受け取り、現金で払う費用と入居後に残す資金を分けて、入金期限までの予定を立てましょう。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！