住宅ローンの融資実行とは？決済当日の流れと注意点

住宅ローンの融資実行とは、金融機関が、契約した住宅ローンの資金を実際に貸し出すことです。本審査に通った日やローン契約を結んだ日とは、必ずしも同じではありません。

融資実行と、審査・契約・決済の違い

購入手続きでは、似た言葉が続きます。それぞれの役割は次のとおりです。

1. 本審査・融資承認 金融機関が、申込者や物件を確認し、融資の可否と条件を判断する段階です。
2. 金銭消費貸借契約（金消契約） 借入額や返済条件などを、金融機関と取り決める契約です。
3. 融資実行 契約に基づき、住宅ローンの資金が実際に貸し出される段階です。
4. 残代金決済・引き渡し 売主への残代金支払いと、物件を受け取る手続きです。

住宅金融支援機構のフラット35の案内でも、審査結果の連絡と、借入契約・資金の受け取り・抵当権設定等は別の段階として示されています。

参考：フラット35の融資手続・必要書類｜住宅金融支援機構

審査段階の注意点は住宅ローンの本審査、契約書で確認する条件は金消契約の記事で確認できます。

住宅ローンの本審査とは？必要書類と契約前後の注意点

金消契約とは？住宅ローン契約前に確認したい内容と注意点

融資実行までの準備は、1か月以上を目安に逆算する

住宅ローンの申込みから融資実行までは、まず1か月以上の準備期間を見込んで、購入申込みの段階で銀行へ相談しましょう。

日数の参考になる地銀の案内では、七十七銀行が申込みから契約・融資実行まで最短で約1か月、横浜銀行が正式審査だけで約10営業日としています。10営業日は、祝日がなければ約2週間です。審査後にも契約や登記の準備があるため、引き渡し直前に申し込む予定では余裕がありません。七十七銀行の所要期間、横浜銀行のお手続きの流れ

参考：七十七銀行の所要期間｜七十七銀行

参考：横浜銀行のお手続きの流れ｜横浜銀行

1か月は準備を始める目安です。自分の取引の期限は、次の順で具体的な日付に落とし込みます。

1. 不動産会社に、残代金支払日と引き渡し予定日を確認する 売買契約書の記載と照らし合わせ、銀行へ伝える決済予定日をそろえます。
2. 銀行に、決済予定日から逆算した期限を聞く 正式申込み・金消契約・書類提出・自己資金入金の期限を確認します。本審査が承認済みなら、契約以降の期限を聞いてください。
3. 銀行・不動産会社・司法書士と、同じ日程表を共有する 回答された期限をカレンダーに入れ、必要な来店や書類取得を先に予約します。土日祝日を除く「営業日」で数える期限にも注意しましょう。

準備が間に合わないと分かったら、すぐに3者へ連絡し、売主との日程調整を含めて対応を相談してください。

決済当日は、登記の確認と資金移動がつながっている

一般的には、次のように進みます。実際の場所、立会いの有無、細かな順序は取引によって異なります。

東京都の手引きでは、司法書士が登記に必要な書類・情報を確認した後に残代金を支払い、不足がある場合は決済を延期すると説明しています。決済前に司法書士へ書類の不足がないか確認し、当日に持参するものをそろえておきましょう。「不動産取引の手引き」残金支払と引渡し

参考：「不動産取引の手引き」残金支払と引渡し｜東京都住宅政策本部

福岡銀行は、指定口座への入金後に購入先等へ振り込む流れを案内し、契約の手引きでは融資と同時に諸費用の引き落とし等を行うと説明しています。借入額だけを見て支払える金額を判断せず、銀行へ「入金先」「差し引かれる費用」「売主へ送る金額」「振込手続きをする人と依頼期限」を確認してください。福岡銀行の手続きの流れ、住宅ローンご契約の手引き

参考：福岡銀行の手続きの流れ｜福岡銀行

参考：住宅ローンご契約の手引き｜福岡銀行

鍵や設備書類などの受け取りについては、マンションの引き渡しの記事で確認できます。

引き渡しとは？マンション購入で行う手続きと確認ポイント

自己資金は「残代金＋未払いの諸費用」で確かめる

融資実行前には、購入価格だけでなく、当日までに支払うお金を一覧にしましょう。

例えば、次の条件を仮定します。

残代金は4,200万円です。残代金と諸費用の合計4,400万円に対し、融資が4,000万円なら、追加で用意する自己資金は400万円になります。

この例の諸費用200万円には、融資金から控除される手数料も含めています。自分の取引では実際の見積額に置き換え、支払い済みの費用や手数料を二重に足さないようにしましょう。

まず不動産会社から残代金・税の清算金・諸費用の明細、司法書士から登記費用の見積もりを受け取ります。そのうえで銀行と、借入額、手数料控除後の金額、振込先ごとの支払額、自己資金の入金期限を照合しましょう。別の銀行口座から自己資金を移す場合は、振込限度額や手続きにかかる日数も先に確認し、指定された期限までに入金してください。

参考：東京都の手引き・決済前の準備と確認｜東京都住宅政策本部

金利と必要書類も、実行前に確認する

申込時の金利が適用されるとは限らない

横浜銀行とフラット35は、申込時ではなく借入時・資金受取時の金利を適用すると案内しています。申し込みから融資実行までに月が変わる場合などは、最初の試算と返済額が変わる可能性があります。横浜銀行の金利適用時点、フラット35のご利用条件

参考：横浜銀行の金利適用時点｜横浜銀行

参考：フラット35のご利用条件｜住宅金融支援機構

契約前に銀行へ、「金利が決まる日はいつか」「実行日が翌月になったら金利は変わるか」を聞き、適用金利が決まったら毎月返済額と総返済額の試算を更新してもらいましょう。

書類は、提出先・原本・有効期限を分けて確認する

福岡銀行の契約の手引きでは、住民票と印鑑証明書は発行から3か月以内のものを準備するとしています。早く取りすぎると取り直しになるため、取得前に銀行と司法書士へ、次の3点を聞きましょう。

参考：福岡銀行「住宅ローンご契約の手引き」｜福岡銀行

1. 何を何通、誰へ提出するか 銀行用と登記用を分け、原本が必要か、コピーでよいかも確認します。
2. どの住所を記載するか 引っ越し前後のどちらの住所で契約・登記を進めるか確認します。住民票を移す時期も相談してから決めてください。
3. いつ取得し、いつまでに提出するか 必要書類一覧に発行期限と提出期限を書き込み、住所と必要通数が決まってから取得します。

火災保険の加入確認も準備の一つです。横浜銀行は融資実行時に加入を確認すると案内しているため、銀行へ必要な補償と提出書類を聞き、引き渡し日に合わせて補償を始められるよう手配しましょう。

参考：横浜銀行の融資実行手順｜横浜銀行

融資実行前に、3つの数字と日付をそろえよう

融資実行は、住宅ローンの資金が実際に動く段階です。承認や契約が済んでいても、決済に必要な準備が終わったとは限りません。

最初の一歩は、銀行の担当者へ決済予定日を伝え、「この日に間に合わせるには、何をいつまでに済ませればよいですか」と聞くことです。回答された日程を不動産会社と司法書士にも共有してください。

最後に、「借りる金額」「支払う金額」「自分で用意する金額」をそろえ、それぞれのお金をいつ、どの口座へ用意するかまで確認できれば、当日の資金不足や認識違いを防ぎやすくなります。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！