変動金利とは？住宅ローンの仕組みと金利上昇時の注意点
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マンション購入の教科書
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住宅ローンを比較していると、諸費用の中に「保証料」と書かれていることがあります。
「何のために支払うの？」「保証料なしの住宅ローンのほうがお得なの？」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、住宅ローンの保証料は、金融機関が指定する保証会社の保証を利用するための費用です。ただし、支払い方法や金額は住宅ローンによって異なり、保証料が不要でも別途事務手数料がかかる商品があります。
保証料の有無だけを見るのではなく、金利や事務手数料を含めた借入時の費用と総返済額で比較することが大切です。
住宅ローンの保証料を一言でいうと
保証料とは、一言でいうと、住宅ローンの返済を保証会社に保証してもらうための費用です。
保証会社を利用する住宅ローンでは、返済が難しくなったとき、保証会社が借主に代わって金融機関へ残債を支払う場合があります。これを「代位弁済」といいます。
ただし、代位弁済が行われても、借主の返済義務がなくなるわけではありません。その後は、保証会社から返済を求められます。
保証料は、返済できなくなったときに住宅ローンを免除してもらうための保険料ではない点を理解しておきましょう。
保証料に関連する住宅ローン用語
保証料は、保証会社を利用する住宅ローンの諸費用の一つです。似た用語との違いを整理しておきましょう。
- 保証会社：住宅ローンの返済について金融機関に対する保証を行う会社
- 代位弁済：借主が返済できない場合に、保証会社が金融機関へ残債を支払うこと
- 事務手数料：住宅ローンの審査や契約などの事務手続きについて金融機関へ支払う費用
- 団体信用生命保険：死亡や所定の高度障害状態などになった場合に、保険金で住宅ローン残高を返済する仕組み
- 抵当権：返済できなくなった場合に、金融機関などが担保物件から優先的に返済を受けるための権利
保証料と団信の保険料は目的が異なります。また、保証料と事務手数料が両方必要な住宅ローンもあるため、同じ費用として考えないようにしましょう。
住宅ローンの保証料はどんな人に関係する？
保証会社の利用が融資条件となっている住宅ローンを選ぶ人に関係します。
たとえば、35歳の会社員が4,000万円を35年返済で借りる場合、金融機関によっては、保証料を借入時にまとめて支払う方法と、住宅ローン金利に含めて支払う方法から選びます。
一方、保証料を必要としない住宅ローンもあります。フラット35は保証料と保証人が不要ですが、取扱金融機関ごとに異なる融資手数料などは借主が負担します。
そのため、「保証料が不要」という表示だけで諸費用が安いとは判断できません。
住宅ローンの保証料を身近な例でいうと
保証会社は、金融機関に対して返済を保証する「専門の保証人」に近い存在です。
これまで住宅ローンでは、家族などの連帯保証人を求める代わりに、金融機関が指定する保証会社を利用する仕組みが広く採用されてきました。その保証を利用する対価が保証料です。
ただし、一般的な保証人とまったく同じではありません。保証会社が金融機関へ支払った後も、借主は保証会社に対して返済する必要があります。
住宅ローン保証料の支払い方法
保証料の支払い方法は、主に次の2つです。
借入時にまとめて支払う方法
融資実行時に保証料を一括で支払う方法です。「一括前払い型」や「外枠方式」などと呼ばれることがあります。
借入時の現金負担は増えますが、保証料を金利に上乗せする方法と比べて、毎月の返済額を抑えやすいのが特徴です。
住宅ローン金利に含めて支払う方法
保証料相当分を借入金利に含め、毎月の返済を通じて負担する方法です。「金利上乗せ型」や「内枠方式」などと呼ばれます。
借入時の費用を抑えやすい一方、上乗せされた金利が返済額に影響します。長期間借りる場合は、一括前払い型より総返済額が多くなる可能性があります。
なお、すべての金融機関で両方を選べるわけではありません。保証料が金利に含まれる商品や、保証料を取らず融資手数料を設定する商品もあります。
三井住友銀行の住宅ローンでは、指定保証会社の保証を利用し、保証料は借入金利に含まれる商品内容が案内されています。同時に、借入金額に応じた銀行手数料も必要とされており、保証料と手数料は別に確認する必要があります。
住宅ローンの保証料を支払う意味
保証会社を利用することで、金融機関は住宅ローンを回収できない場合に備えられます。金融機関が長期間の融資を行う際のリスクを補う仕組みの一つです。
借主にとっては、原則として家族などの連帯保証人を立てずに住宅ローンを利用できる点に意味があります。
ただし、保証料を支払えば審査に通りやすくなるわけではありません。金融機関と保証会社がそれぞれ審査を行い、申込内容によっては希望する条件で借りられない場合もあります。
住宅ローン保証料の注意点
保証料だけで住宅ローンを比較しない
保証料が低くても、金利や事務手数料が高ければ、全体の負担が大きくなることがあります。
反対に、保証料が不要な商品でも、借入額に一定割合を掛けた事務手数料が必要な場合があります。借入時の諸費用と総返済額の両方を比較しましょう。
保証料は借入条件によって異なる
保証料は、借入金額、返済期間、支払い方法、審査結果などによって変わることがあります。
インターネット上の一般的な目安だけで判断せず、自分の借入条件で作成された見積書を確認することが大切です。
繰上返済時の取り扱いを確認する
保証料を一括で支払った後、予定より早く完済すると、保証料の一部が戻る場合があります。
ただし、返戻金の計算方法や手数料は保証会社によって異なり、必ず返金されるとは限りません。契約前に金融機関の商品説明書で確認しましょう。
保証会社が支払っても債務は残る
保証会社の保証は、借主の返済を免除する仕組みではありません。
返済が難しくなった場合は放置せず、延滞する前に金融機関へ相談することが重要です。
契約前に確認したい保証料のポイント
保証料はいくらか
自分の借入額と返済期間で保証料がいくらになるのか、金融機関の見積書で確認します。
概算ではなく、審査後に提示された金額を見ることが大切です。
支払い方法を選べるか
一括前払いと金利上乗せのどちらを選べるのか確認します。
選択できる場合は、借入時に必要な現金だけでなく、毎月の返済額と総返済額も試算してもらいましょう。
事務手数料が別に必要か
「保証料込み」「保証料不要」と書かれていても、事務手数料が別途設定されている場合があります。
金融機関の商品説明書や諸費用明細で、費用の名称と金額を一つずつ確認しましょう。
繰上返済時に返金されるか
一括前払い型を選ぶ場合は、繰上完済時の返戻金の有無、計算方法、差し引かれる手数料を確認します。
確認先は住宅ローンを申し込む金融機関です。必要に応じて保証会社の規定も見せてもらいましょう。
住宅ローン保証料のまとめ
住宅ローンの保証料とは、金融機関が指定する保証会社の保証を利用するための費用です。
一括前払い型と金利上乗せ型では、借入時の負担と返済中の負担が異なります。また、保証料が不要な商品でも、事務手数料などの費用がかかることがあります。
保証料の有無だけでなく、金利、事務手数料、諸費用、総返済額を並べて、自分に合った住宅ローンを判断できているでしょうか。
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