変動金利とは？住宅ローンの仕組みと金利上昇時の注意点

変動金利とは、借入後も定期的に適用金利が見直される住宅ローンの金利タイプです。金利が上がれば利息負担は増えますが、毎月の返済額が同時に増えるとは限りません。

変動金利と固定金利の違い

変動金利は、金融情勢などに応じて借入後の金利が変わる仕組みです。将来の返済額や総返済額を、借入時に確定することはできません。

全期間固定金利は完済までの金利が固定されます。「10年固定」などの固定金利期間選択型では、固定されるのはその期間だけで、終了後の条件を別に確認する必要があります。

参考：金利のタイプとは？｜住宅金融支援機構

同じ借入額・返済期間で変動金利の提示金利が固定金利より低ければ、当初の返済負担を抑える選択肢になります。金利が低い状態が続けば利息負担を抑えられますが、将来の総費用が固定金利より少なくなるとは限りません。

毎月の支出を長期間確定したいのか、金利が上がったときに支出や貯蓄で対応できるのか。金利の予想だけで決めず、家計の余裕と合わせて比べましょう。

住宅ローンの固定金利とは？全期間固定と10年固定の違い・選び方

金利と返済額は別々に見直される

金利が変わる時期と、毎月払う元金・利息の合計額が変わる時期は、別々に決められていることがあります。

静岡銀行の「固定・変動ミックス型」の変動金利期間中の案内では、金利は年2回見直します。一方、元利均等返済の返済額には5年ごとの見直しルールがあります。千葉銀行の金利選択型の案内にも、金利と返済額を別々に見直す仕組みが示されています。

参考：住宅ローン商品一覧｜静岡銀行

参考：金利選択型の仕組みと金利タイプの選び方｜千葉銀行

引き落とし額が同じでも、借入残高の減り方は変わります。 金利上昇で利息の割合が増えると、同じ返済額から元金に充てられる金額が小さくなるためです。

通知に日付が複数ある場合は、金利の適用日と返済額が変わる日を書き分けます。内訳や日付の具体的な読み方は、次の記事で確認できます。

住宅ローンの金利が上がると返済額も増える？

5年・125％ルールを確認する

この2つのルールは、すべての変動金利に付いている共通条件ではありません。国土交通省も、採用していない金融機関があるため、借入時の確認が必要と案内しています。

参考：住宅ローンの常識が変わる！？・5ページ｜国土交通省

5年ルールは返済額の据置き

5年ルールがある契約では、金利が見直されても、次の返済額見直しまで毎月の合計額を据え置きます。その間も金利は変わるため、利息が増えれば元金の返済に回る金額は減ります。

「5年間は金利が固定される」という意味ではありません。また、静岡銀行の例では10月1日を経過する回数で期間を数えます。契約日からちょうど5年後と決めつけず、初回の返済額見直し時期を確認してください。

125％ルールは増額幅の上限

125％ルールは、返済額を見直す際、新しい返済額の上限を前回の1.25倍とする仕組みです。

たとえば、このルールが適用される毎月10万円の返済なら、次の見直し時の上限は12万5,000円です。これは増額幅を説明する仮の例で、必ずその金額になるという試算ではありません。

据置き中も利息は発生する

金利が大きく上がり、毎月発生する利息が返済額を上回ると、払いきれない部分が「未払利息」として繰り延べられる場合があります。支払いが免除されるわけではありません。

商品概要説明書や契約条件では、未払利息の扱いに加え、最終返済日に元金や利息が残った場合の精算方法まで確認しましょう。

参考：金利のタイプとは？・未払利息の説明｜住宅金融支援機構

ルールがない契約で見るところ

元利均等返済を選んだだけで、5年・125％ルールが付くと判断しないでください。採用の有無と対象になる返済方法を、商品概要説明書の「返済額の見直し」などの項目で確かめます。

対象外の契約では、金利が変わった後の返済額について、次の3点を銀行の試算や説明書で確認します。

1. いつ再計算するか：金利の見直しごとか、別の時期か。
2. いくらに変わるか：借入残高・残り期間・変更後の金利で計算した月額。
3. いつから払うか：新しい返済額になる最初の引き落とし日。

元金均等返済では、一定なのは毎月返す元金の額です。同じ借入残高なら、金利が上がると利息が増え、元金と利息を合わせた返済額も増える方向に働きます。

参考：元利均等返済と元金均等返済とは？｜住宅金融支援機構

固定金利へ変更するときも注意が必要です。静岡銀行の上記商品では、固定金利の選択に伴う返済額の変更には125％の上限がありません。変更を考えるなら、変更後の月額、固定される期間、手数料を先に並べて比較しましょう。

購入前に金利上昇後の家計も比べる

同じ条件で返済予定表を比べる

銀行には、借入額・返済期間・返済方法・ボーナス返済の有無をそろえ、提示金利での試算と、金利が上がる仮定の試算を依頼します。

たとえば「適用金利が1ポイント上がった場合」は、年1％なら年2％に上がる仮定です。将来の金利予測ではなく、家計の余裕を確かめるために使います。

5年ルールがあるなら、直後の月額だけでなく、次の返済額見直し後の月額と、その時点の借入残高も比べてください。金利をいつから上げる前提かもそろえると、据置きによる違いを見落としにくくなります。

住居費全体と手元資金を見る

マンションの毎月の負担には、ローン返済だけでなく管理費・修繕積立金・駐車場代などがあります。固定資産税や保険料も年額から月々の予算へ振り分け、金利上昇後に貯蓄を続けられるか確認しましょう。

繰上返済に使える貯蓄と、生活費・教育費・急な出費に備える現金は分けて考えます。金利が上がったら必ず繰上返済する、という前提で手元資金を使い切らないことも大切です。

契約前には、商品概要説明書、試算の返済予定表、不動産会社の資金計画表をそろえてください。返済額を見直す条件と時期を確かめ、上昇後の住居費を家計に入れてみる。その結果から、変動金利にするか、固定金利を含めて比較し直すかを判断しましょう。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！