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マンション購入の教科書
住宅ローンのボーナス返済とは？仕組みと利用時の注意点
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ボーナス返済とは、一言でいうと、毎月の返済に加えて、年2回などの決められた月に返済額を増やす方法です。
「ボーナス併用返済」や「半年ごと増額返済」と呼ばれることもあります。
住宅ローンの借入額を、毎月返済する部分とボーナス月に返済する部分に分け、それぞれを返していく仕組みです。そのため、ボーナスが支給されたときだけ自由に追加返済する方法ではありません。
契約時に決めた返済額は、実際のボーナス支給額にかかわらず支払う必要があります。
ボーナス返済に関連する住宅ローン用語
ボーナス返済は、住宅ローンの返済方法の一つです。
- 毎月返済：毎月決められた日に一定の返済を行う方法
- ボーナス併用返済：毎月返済に加えて、年2回などの増額返済を行う方法
- 元利均等返済：元金と利息を合わせた毎月の返済額が原則一定となる方法
- 元金均等返済：毎月返す元金を一定とし、残高に応じた利息を加えて返す方法
- 繰上返済：契約上の返済とは別に、住宅ローンの元金を前倒しで返すこと
- 返済負担率：年収に占める年間返済額の割合
ボーナス返済は、繰上返済とは異なります。繰上返済は余裕資金があるときに行いますが、ボーナス返済は最初から返済予定に組み込まれています。
ボーナス返済はどんな人に関係する？
毎月の返済額を抑え、ボーナス月に多く返したい人に関係します。
たとえば、毎月の給与とは別に、年2回のボーナスが安定して支給される会社員が利用を検討するケースです。
ただし、ボーナスは勤務先の業績や人事制度、休職、転職などによって減額・不支給になる可能性があります。
現在は安定していても、住宅ローンは20年、30年と返済が続きます。将来も同じ支給額が続くことを前提にしすぎないことが重要です。
ボーナス返済を身近な例でいうと
ボーナス返済は、毎月の支払いを少なくする代わりに、年2回の支払額を多くする分割払いに似ています。
毎月10万円を均等に返すのではなく、毎月の返済を8万円に抑え、ボーナス月に追加でまとまった金額を支払うようなイメージです。
ただし、返済総額そのものが自動的に少なくなるわけではありません。毎月の負担が小さく見えても、年間でいくら支払うかを確認する必要があります。
住宅ローンのボーナス返済の仕組み
ボーナス返済を利用する場合、借入金の一部をボーナス返済分として設定します。
たとえば、借入額4,000万円のうち3,200万円を毎月返済分、800万円をボーナス返済分として返済するような形です。
実際に利用できる割合や返済月は金融機関によって異なります。
フラット35では、毎月払いに加えて6か月ごとのボーナス払いを併用でき、ボーナス払い部分は借入額の40％以内とされています。
三井住友銀行の住宅ローンでは、毎月返済と併用する半年ごとの増額返済について、融資金額の50％以内と案内されています。このように、上限は住宅ローン商品ごとに異なります。
ボーナス返済を利用するメリット
毎月の返済額を抑えられる
借入額の一部をボーナス月に回すため、毎月の給与から支払う返済額を小さくできます。
毎月の家計に余裕を持たせたい場合には、返済方法の選択肢になります。
収入の時期に合わせて返済できる
毎月の給与よりボーナスの比重が大きい人は、収入の入る時期に合わせて住宅ローンを返済できます。
年間の収入と支出を管理できている家庭では、返済計画を立てやすくなる場合があります。
毎月の固定費を小さく見積もれる
日常の生活費と住宅ローン返済を毎月の給与内に収めやすくなります。
ただし、ボーナス返済分も年間の固定費です。毎月返済だけを見て「返済に余裕がある」と判断しないようにしましょう。
ボーナス返済の注意点
ボーナスが減っても返済額は減らない
勤務先から支給されるボーナスが減額または不支給になっても、住宅ローンのボーナス返済額は自動的に減りません。
不足分は貯蓄などから用意する必要があります。ボーナス返済を設定する場合は、支給額に対して余裕のある金額にしましょう。
ボーナス月の支出が重なりやすい
夏や冬のボーナス時期には、旅行、帰省、教育費、自動車税以外の大きな買い物などが重なることがあります。
住宅ローンの増額分を差し引いた後に、自由に使える金額がいくら残るか確認しておく必要があります。
毎月の返済額だけでは負担を判断できない
広告や資金計画に表示された毎月返済額が低くても、ボーナス返済が含まれている場合があります。
住宅ローンを比較するときは、毎月返済額、ボーナス月の返済額、年間返済額、総返済額を確認しましょう。
返済方法を簡単に変更できない場合がある
返済途中でボーナス返済を減らしたり、毎月返済だけに変更したりする場合、金融機関の承認や手数料が必要になることがあります。
変更できる条件や手続き方法は、契約前に金融機関へ確認しておきましょう。
利息負担が多くなる場合がある
同じ借入額、金利、返済期間でも、毎月均等に返す場合と比べて、ボーナス返済を併用すると元金の減り方が異なります。
その結果、総返済額が多くなる場合があります。金融機関の返済予定表で、毎月返済のみの場合と比較しましょう。
契約前に確認したいボーナス返済のポイント
ボーナスがなくても返済できるか
一時的にボーナスが支給されなくても、貯蓄や毎月の収入から支払える金額か確認します。
ボーナス返済額と同程度の予備資金を準備しておく方法もあります。
年間返済額はいくらか
毎月の返済額だけでなく、ボーナス返済を含めた年間合計額を確認します。
年間の手取り収入から、生活費や教育費などを差し引いても無理がないか判断しましょう。
借入額の何％をボーナス返済へ回すか
金融機関が定める上限まで利用する必要はありません。
利用割合を小さくした場合と大きくした場合の返済額を試算し、家計への影響を比較しましょう。
返済月と初回返済額はいつか
ボーナス返済月が勤務先の支給月と合っているか確認します。
融資実行日によっては、初回のボーナス返済までの期間が短い場合もあるため、初回返済日と金額も金融機関へ確認しましょう。
途中で変更できるか
ボーナス返済の減額や取りやめができるか、手数料はいくらかを確認します。
変更には審査や所定の手続きが必要になる場合もあります。
住宅ローンのボーナス返済まとめ
ボーナス返済とは、住宅ローンの一部を年2回などの増額月に分けて返す方法です。
毎月の返済額を抑えられる一方、ボーナスが減っても契約した返済は続きます。毎月の金額だけでなく、ボーナス月と年間の返済額、変更条件まで確認することが大切です。
将来ボーナスが減った場合でも、無理なく支払える返済額になっているでしょうか。
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