住宅ローンの本審査とは？必要書類と契約前後の注意点
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マンション購入の教科書
住宅ローンとは？マンション購入前に知りたい選び方と注意点
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マンション購入を進めると、不動産会社から「住宅ローンの事前審査を受けましょう」と案内されます。
「いくらまで借りられるの？」「変動金利と固定金利のどちらがいい？」「毎月返せる金額なら問題ない？」と迷う人も多いでしょう。
結論からいうと、住宅ローンは住宅の購入資金を金融機関から借り、利息とともに長期間かけて返済する仕組みです。選ぶ際は、借りられる上限ではなく、家計の変化があっても返し続けられる金額を基準に考える必要があります。
この記事では、住宅ローンの基本的な仕組みと選び方、マンションの売買契約前に確認したいポイントを整理します。
住宅ローンを一言でいうと
一言でいうと、住宅ローンとは、本人や家族が住む住宅を購入するための長期ローンです。
購入するマンションと敷地には、一般的に金融機関を抵当権者とする抵当権が設定されます。返済できなくなった場合に、金融機関が物件から貸付金を回収できるようにするためです。
住宅ローンは一つの公的制度ではありません。銀行、信用金庫、ネット銀行などが独自に提供する商品に加え、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の「フラット35」などがあります。
金融機関によって、金利、審査基準、手数料、団体信用生命保険の保障内容などが異なるため、表示されている金利だけでは比較できません。
出典：住宅ローンの基礎知識｜住宅金融支援機構「フラット35」
住宅ローンに関連する用語
住宅ローンは、マンションの資金計画に関する中心的な仕組みです。特に次の用語と関係します。
- 事前審査：年収や借入希望額などをもとに、融資の可能性を事前に確認する審査
- 本審査：申込者と購入物件について、金融機関が正式に行う審査
- 金銭消費貸借契約：借入金額、金利、返済期間などを定める金融機関との契約
- 団体信用生命保険：契約者が死亡するなど所定の状態になった場合に、保険金で住宅ローン残高を返済する仕組み
- 抵当権：返済が滞った場合に備え、金融機関が購入物件に設定する権利
- ローン特約：一定の条件で融資を受けられなかった場合に、売買契約を解除できるようにする取り決め
事前審査に通っても、本審査の承認や融資実行が保証されるわけではありません。審査後に新しい借り入れをしたり、勤務状況が変わったりした場合は、金融機関へ申告する必要があります。
住宅ローンはどんな人に関係する？
住宅ローンは、自己資金だけでは購入代金を用意できない人だけでなく、手元の預貯金を一定額残しておきたい人にも関係します。
たとえば、35歳の夫婦が5,000万円のマンションを購入し、4,000万円を借りる場合、返済は子どもの教育費が増える時期や定年時期まで続く可能性があります。
現在の収入だけでなく、出産や育児、転職、介護、修繕積立金の増額なども踏まえて借入額を考えることが大切です。
住宅ローンを身近な例でいうと
住宅ローンは、購入代金を長期間に分けて支払う仕組みに似ています。
ただし、単純な分割払いではありません。借りた元金に利息がかかり、金利タイプによっては返済途中で適用金利や返済額が変わる可能性があります。
また、融資手数料、保証料、登記費用、団体信用生命保険の費用などが発生する商品もあります。毎月の返済額だけでなく、借り入れから完済までに支払う総額を見る必要があります。
住宅ローンの仕組み
マンション購入では、一般的に次の順番で手続きが進みます。
- 資金計画を立てる
自己資金、借入希望額、毎月の返済額を整理します。 - 事前審査を申し込む
年収、勤務先、他の借入状況などを金融機関へ申告します。 - マンションの売買契約を結ぶ
住宅ローンを利用する場合は、ローン特約の期限や対象金融機関も確認します。 - 本審査を申し込む
売買契約書や収入証明書などを提出し、正式な審査を受けます。 - 金銭消費貸借契約を結ぶ
借入金額、適用金利、返済期間、返済日などを確定します。 - 融資が実行される
引き渡し日に合わせて資金が支払われ、マンションの残代金決済に充てられます。
手続きの順番や必要書類は金融機関と物件によって異なります。売買契約と融資手続きの期限を一つの予定表にまとめておくと確認しやすくなります。
住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンの金利タイプは、主に変動金利型、固定金利期間選択型、全期間固定金利型に分けられます。
変動金利型
市場金利などに応じて、返済途中に適用金利が見直されるタイプです。当初の金利が比較的低く設定されることがありますが、金利が上がると利息負担が増える可能性があります。
固定金利期間選択型
当初の一定期間だけ金利を固定するタイプです。固定期間終了後は、その時点の条件で金利タイプを選び直します。
全期間固定金利型
借り入れから完済まで適用金利が変わらないタイプです。返済計画を立てやすい一方、借入時点では変動金利型より金利が高い場合があります。
国土交通省は、金利タイプだけでなく、返済期間やペアローンなどの特徴とリスクを理解して選ぶことが重要だと案内しています。
マンション購入では住宅ローンをどう考える？
大切なのは、審査で認められた借入可能額を、そのまま予算にしないことです。
購入後は住宅ローンの返済に加え、管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場代などがかかります。専有部分の設備交換や日常の生活費も必要です。
金利タイプを選ぶときは、「今の金利が低いか」だけでなく、金利が上昇した場合に家計で対応できるかを考えます。変動金利を検討するなら、金利を上げた条件でも返済額を試算してもらいましょう。
返済期間を長くすると毎月の返済額を抑えやすくなりますが、一般的には利息を支払う期間が長くなります。定年時点のローン残高も確認が必要です。
住宅ローンを利用するメリット
- 購入資金を一度に用意しなくても住宅を購入できる
自己資金だけでは届かないマンションも購入候補にできます。 - 手元の資金を残しやすい
引っ越しや家具購入、病気などへの予備資金を確保しながら購入できます。 - 返済期間を選べる
年齢や収入、将来の支出予定に合わせて返済計画を調整できます。
ただし、借入額を増やせることと、無理なく返済できることは別です。手元資金を残す目的と、追加で負担する利息を比較しましょう。
住宅ローンの注意点
- 金利によって返済額や総返済額が変わる
特に変動金利型では、金利上昇時の返済額を確認しておく必要があります。 - 購入価格以外にも費用がかかる
融資手数料、保証料、登記費用などを含めて比較します。 - 返済期間を延ばすと完済時期が遅くなる
毎月の返済額だけでなく、完済年齢と定年時の残高を確認しましょう。 - 団体信用生命保険の保障範囲は商品ごとに異なる
病気になれば必ず返済が免除されるわけではありません。対象となる状態や免責事項の確認が必要です。
返済方法には、毎月返済する元金と利息の合計が一定となる「元利均等返済」と、毎月返済する元金が一定となる「元金均等返済」があります。取扱いの有無も含めて金融機関へ確認しましょう。
出典：元利均等返済と元金均等返済とは？｜住宅金融支援機構「フラット35」
契約前に確認したい住宅ローンのポイント
金利が変わった場合の返済額
現在の金利だけでなく、金利が上昇した条件でも金融機関に試算してもらいます。毎月返済額と総返済額の両方を確認しましょう。
借入時と返済中にかかる費用
融資手数料、保証料、繰上返済手数料、団体信用生命保険の費用を商品説明書で確認します。
ローン特約の条件と期限
売買契約書で、対象となる金融機関、借入予定額、承認期限、解除期限を確認します。不明点は契約前に不動産会社へ質問しましょう。
完済時の年齢と定年時の残高
返済予定表を見て、定年時点でいくら残るのかを確認します。退職金だけを前提にせず、繰上返済をしない場合でも成り立つ計画を検討します。
団体信用生命保険の保障内容
死亡、高度障害、疾病保障などの対象条件を確認します。既存の生命保険との重複も含めて考えましょう。
住宅ローンのまとめ
住宅ローンとは、マンションの購入資金を金融機関から借り、利息とともに長期間かけて返済する仕組みです。
金利の低さだけで選ばず、借入額、返済期間、諸費用、保障内容を含めて比較することが重要です。購入後の住居費や将来の収入変化を踏まえ、自分の家計で返し続けられる金額を考えましょう。
金融機関から提示された借入可能額ではなく、自分に合った返済可能額を判断できたでしょうか。
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