2026.08.30 2026.10.02

フラット35とは？マンション購入での条件と注意点

admin

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。将来の金利上昇で返済負担が増えることを避けたい人にとって、検討する価値があります。

フラット35を選ぶ前に大切なこと

借りる人の審査だけでなく、マンションが技術基準を満たすことも必要です。また、金利が決まるのは申込みの時点ではなく、原則として資金を受け取る時点です。

販売担当者には物件の適合状況を、金融機関には金利・手数料・団信を含む返済計画を確認しましょう。金利引き下げがある場合は、終了後の負担まで見て判断することが大切です。

知りたいが見つかるもくじ

全期間固定でも、金利を確認する場面は2つある
向いている人と、先に考えておきたい負担
借りる人とマンションの条件を、分けて確認する
- 「フラット35対応」でも、住戸と書類の確認は必要
申込みから資金の受取りまでの流れ
比較するときは、金利と費用を同じ条件で並べる
契約前は、この質問から確認を始めよう

全期間固定でも、金利を確認する場面は2つある

フラット35は、銀行、信用金庫、モーゲージバンクなどの取扱金融機関を通じて申し込みます。「35」という名前でも、必ず35年間借りる必要はありません。年齢や希望に応じて返済期間を選びます。

借入後に市場金利が上がっても、契約した金利がそれに合わせて上がる仕組みではありません。一方、申込みから引き渡しまでの間は、適用される金利がまだ確定していない点に注意が必要です。

確認する場面	返済計画への影響
申込みから資金受取まで	原則として資金受取時の金利を適用。引き渡し時期が先なら、申込時の試算と変わる可能性がある
金利引き下げの終了時	契約時に決まった引き下げ期間が終わると、適用金利が変わる。終了後の返済額も確認する

「全期間固定」と「優遇後の低い金利がずっと続く」は同じ意味ではありません。融資率、返済期間、団信の種類でも金利は異なります。金融機関へ、条件をそろえた返済予定表を出してもらいましょう。

参考：フラット35のご利用条件｜住宅金融支援機構

省エネ性や耐震性などが高い住宅では、フラット35Sによる一定期間の金利引き下げを受けられる場合があります。対象となる住宅性能は、フラット35Sの条件でも確認できます。

参考：住宅金融支援機構のフラット35S案内｜住宅金融支援機構

フラット35Sとは？マンションの金利優遇と対象条件

向いている人と、先に考えておきたい負担

教育費や老後資金など、将来の支出と住宅ローン返済を組み合わせて考えたい人には、全期間固定の仕組みが役立ちます。ただし、金利上昇への備えと、借入時の返済額の両方を見て選びましょう。

返済計画を見通しやすい：借入後の市場金利上昇を避けられる一方、借入時の金利が変動金利より高い場合があります。
住宅性能を確認できる：技術基準や適合証明は確認の手がかりになります。ただし、購入者の審査に通っても、物件が基準を満たさなければ利用できません。
団信に加入しない選択肢がある：健康上の理由などで加入しない場合も利用できますが、借入者に万一のことがあってもローンは原則として残ります。

団信に加入しないことを検討するなら、金融機関へ残債の扱いを聞き、家族の収入や別の保険で返済を続けられるかも確認してください。保障を選ぶ前提は、団体信用生命保険の仕組みで確認できます。

参考：フラット35のメリットと団信の案内｜住宅金融支援機構

団信とは？住宅ローン契約前に確認したい保障内容と注意点

借りる人とマンションの条件を、分けて確認する

確認する対象	主な条件と確認すること
借りる人	原則、申込時に70歳未満。すべての借入れを含む総返済負担率などの審査がある。親子リレー返済等の条件は金融機関に確認
住まいの用途	本人または親族が居住する住宅。投資用マンションの取得には利用できない
マンション	床面積や住宅性能、管理規約、長期修繕計画などの技術基準に適合していること
適合を示す書類	原則、適合証明書が必要。取得する担当者・費用・金融機関への提出時期を確認

この表は機構が案内する買取型の主な条件です。保証型を利用する場合は、同じ項目を金融機関の商品概要に照らして確認しましょう。自営業者や転職後の人も、必ず審査に通るわけではありません。

参考：フラット35のご利用条件｜住宅金融支援機構

「フラット35対応」でも、住戸と書類の確認は必要

新築マンションでは、原則として住宅部分の床面積が30㎡以上であることなどが求められます。断熱構造や耐久性に加え、管理規約、20年以上の長期修繕計画なども基準に含まれます。

販売担当者へ「この住戸の適合証明書は、誰が、いつ取得し、どの費用が購入者負担になりますか」と聞き、金融機関の提出期限に間に合うかを照合してください。

中古マンションでは、新築時に取得していても原則として中古住宅の適合証明が必要です。「中古マンションらくらくフラット35」など、手続きを省略できる対象物件もあります。仲介会社に対象かを調べてもらい、金融機関へ必要書類を確認しましょう。

参考：対象となる住宅・技術基準｜住宅金融支援機構

申込みから資金の受取りまでの流れ

購入者の融資審査と、物件の適合確認を並行して進めます。物件検査と借入申込みの順序は決まっていないため、次の流れを担当者との日程確認に使ってください。

金融機関と不動産会社へ、必要な条件を確認する

金融機関に借入条件・必要書類を聞き、不動産会社に物件の適合確認を依頼します。決済予定日を両者へ伝え、申込みと書類提出の期限を決めましょう。

融資審査と、物件の適合確認を進める

収入やほかの借入れなどの資料を金融機関へ提出します。物件側の検査・適合証明の手続きは、不動産会社と担当者を確認して進めます。

適合証明書などをそろえ、借入契約を結ぶ

必要な適合証明書を受け取り、金融機関へ提出します。借入額、返済期間、団信などの契約条件と、引き渡しまでの準備を確認しましょう。

資金を受け取り、決済・登記・引き渡しへ進む

確定した適用金利と返済額を確認します。火災保険の加入、自己資金の準備、売主への支払いなどを、金融機関・不動産会社・司法書士とそろえます。

機構の一般的な手続きは、新築住宅を購入する場合と中古住宅を購入する場合に分かれています。資金移動と当日の準備は、住宅ローンの融資実行の記事でも確認できます。

参考：新築住宅を購入する場合｜住宅金融支援機構

参考：中古住宅を購入する場合｜住宅金融支援機構

住宅ローンの融資実行とは？決済当日の流れと注意点

比較するときは、金利と費用を同じ条件で並べる

フラット35にも取扱金融機関ごとの金利や融資手数料の違いがあります。ほかの住宅ローンと比べるときも、借入額・返済期間・返済方法をそろえ、次の資料を出してもらいましょう。

比べる項目	金融機関に出してもらう資料・回答
毎月の返済額・総返済額	金利引き下げ期間中と終了後を分けた返済予定表
契約時に用意するお金	融資手数料・物件検査手数料などの費用明細。借入れに含める費用と現金で払う費用の区分
団信と繰上返済	保障内容・金利への影響・一部繰上返済の最低額と手続き

変動金利を比較する場合は、現在の返済額に加え、金利上昇時の試算も依頼してください。今の月額だけで決めず、引き下げ終了後や金利上昇時にも、生活費と返済を両立できるかを見て判断しましょう。