固定資産税とは？マンションの計算方法と軽減措置
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マンション購入の教科書
フラット35Sとは？マンションの金利優遇と対象条件
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マンションを探していると、「フラット35S対象物件」「金利Aプラン利用可能」と案内されることがあります。「通常のフラット35と何が違うのか」「Sを選ぶとずっと金利が低いのか」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、フラット35Sは、省エネルギー性や耐震性などが高い住宅を購入する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット35とは別の住宅ローンではなく、フラット35に追加する金利引き下げメニューです。引き下げ期間が終わると、融資実行時に決まったフラット35本来の金利へ戻ります。
この記事では、フラット35Sの対象マンション、金利A・BプランやZEHの違い、契約前に確認したいポイントを解説します。
フラット35Sを一言でいうと
フラット35Sとは、一言でいうと、住宅性能が一定の基準を満たす場合に、フラット35の金利を当初の一定期間引き下げる制度です。
対象となる住宅性能は、主に次の4分野です。
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性
フラット35Sを利用しても、返済期間全体の金利が変動するわけではありません。フラット35は全期間固定金利であり、その固定金利から一定期間だけ所定の幅を差し引く仕組みです。
新築マンションだけでなく、条件を満たす中古マンションにも利用できます。ただし、フラット35の借り換えには利用できません。
フラット35Sに関連する用語・制度
フラット35Sには、住宅性能に応じた複数のメニューがあります。
- フラット35：最長35年の全期間固定金利型住宅ローン
- フラット35S（ZEH）：ZEHの基準を満たす住宅の金利を引き下げるメニュー
- 金利Aプラン：金利Bプランより高い住宅性能を求めるメニュー
- 金利Bプラン：所定の住宅性能を満たす場合に利用できるメニュー
- 適合証明書：住宅がフラット35Sの技術基準を満たすことを示す書類
- 長期優良住宅：長期間良好な状態で使用するための認定を受けた住宅
フラット35Sの「S」は、住宅ローンの審査が優遇されるという意味ではありません。金利引き下げを受けるためには、購入者の融資審査と住宅の技術基準確認の両方が必要です。
フラット35Sはどんな人に関係する？
フラット35Sは、全期間固定金利で借りながら、一定期間の返済負担を抑えたい人に関係します。
たとえば、子どもが小さい時期に新築マンションを購入し、当初5年間の返済額を抑えたい世帯です。フラット35Sと子育てプラスなどの対象になれば、複数の金利引き下げメニューを組み合わせられる場合があります。
一方、変動金利を利用する人には直接関係しません。また、マンションの広告に「省エネ住宅」「ZEH-M」と書かれていても、フラット35Sの基準を満たすことが確認できなければ利用できません。
フラット35Sを身近な例でいうと
フラット35Sは、一定の性能を備えた住宅に適用される「期間限定の金利割引」と考えると分かりやすいでしょう。
通常のフラット35が基本料金だとすれば、フラット35Sは住宅性能に応じた割引です。
ただし、割引期間が終わると基本の金利へ戻ります。返済額が増えることを見落とさないよう、当初の返済額だけでなく、6年目以降の返済額も確認する必要があります。
フラット35Sの金利引き下げ内容
2026年7月時点のフラット35S単独の金利引き下げは、次のように設定されています。
- フラット35S（ZEH）：当初5年間、年0.75％引き下げ
- 金利Aプラン：当初5年間、年0.5％引き下げ
- 金利Bプラン：当初5年間、年0.25％引き下げ
たとえば、融資実行時のフラット35の金利が年3.0％で、金利Aプランだけを利用する場合、当初5年間は年2.5％、6年目以降は年3.0％になるイメージです。
さらに、長期優良住宅、子育てプラス、地域連携型などの条件を満たす場合は、ポイント数に応じて金利引き下げメニューを組み合わせられます。
組み合わせても、金利引き下げには上限があります。広告に書かれた最大の引き下げ幅が、自分の世帯と購入住戸へそのまま適用されるとは限りません。
金利AプランとBプランの違い
金利Aプランは、金利Bプランより高い水準の住宅性能を満たす場合に利用できます。
新築住宅の場合、金利Aプランでは、次のような基準のいずれかを満たす必要があります。
- 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
- 耐震等級3
- 免震建築物
- 所定の高齢者等配慮対策等級
- 長期優良住宅
金利Bプランでは、断熱性能、一次エネルギー消費量、耐震等級、バリアフリー性、劣化対策や維持管理対策について、Aプランとは異なる基準が設定されています。
マンションでは建物全体で確認する性能と、専有部分で確認する性能があります。「耐震等級が高い」「バリアフリー仕様」といった販売資料の表現だけで判断せず、適用予定のプランを確認しましょう。
フラット35S（ZEH）とは
フラット35S（ZEH）は、ZEHの基準を満たす住宅を取得する場合に、フラット35の金利を一定期間引き下げるメニューです。
マンションでは、住棟または住戸について所定のZEH基準を満たし、必要な適合証明書を取得する必要があります。
また、フラット35S（ZEH）の対象住宅が長期優良住宅でもある場合、2026年7月時点では組み合わせによって当初5年間の引き下げ幅が年1.0％になる場合があります。
ただし、「ZEH-M Oriented」などの表示があるマンションでも、住棟の階数や性能区分、証明書によって適用関係が異なります。販売担当者へフラット35S（ZEH）の対象かを具体的に確認しましょう。
フラット35Sのメリット
当初の返済負担を抑えられる
一定期間の金利が引き下げられるため、通常のフラット35より毎月の返済額と総返済額を抑えられます。
全期間固定金利の特徴は変わらない
引き下げ期間終了後の金利も融資実行時に決まるため、将来の返済額を把握できます。
住宅性能を確認するきっかけになる
省エネ性、耐震性、維持管理、バリアフリー性など、長く住むうえで重要な性能を比較できます。
ほかの金利引き下げメニューと組み合わせられる
子育てプラスや地域連携型など、世帯や地域の条件に応じたメニューを併用できる場合があります。
フラット35Sの注意点
金利引き下げは一定期間だけ
当初の引き下げ期間が終わると、フラット35本来の金利へ戻り、毎月の返済額が増えます。
省エネマンションなら必ず対象になるわけではない
広告上の住宅性能とフラット35Sの判定基準は同じとは限りません。適合証明書での確認が必要です。
融資実行時の金利が基準になる
新築マンションでは契約から引き渡しまで時間が空くため、その間にフラット35の金利が変わる可能性があります。
予算上限がある
フラット35Sには予算が設定され、予算額に達する見込みとなった場合は受付が終了します。
一部地域の新築住宅では利用できない
土砂災害特別警戒区域など、所定の区域内で新築住宅を購入する場合は利用できません。
マンション購入でフラット35Sをどう考える？
フラット35Sを利用できることは、住宅性能と返済額を比較する材料になります。ただし、金利引き下げだけでマンションを選ぶ必要はありません。
高性能なマンションは販売価格が高い場合があります。通常のフラット35を利用する物件との差額と、金利引き下げによって減る総返済額を比較しましょう。
また、6年目以降の返済額、管理費、修繕積立金、固定資産税を含めて、無理のない家計になるかを確認することが重要です。
契約前に確認したいポイント
どのプランが適用されるか
フラット35S（ZEH）、金利Aプラン、金利Bプランのどれに該当するのかを販売担当者へ確認します。
適合証明書は取得できるか
販売事業者が適合証明書を取得する予定か、取得費用を誰が負担するのか確認しましょう。
金利は何年間、何％引き下げられるか
フラット35S単独の引き下げと、ほかのメニューを組み合わせた結果を分けて確認します。
引き下げ終了後の返済額はいくらか
当初5年間だけでなく、6年目以降の毎月返済額と総返済額を試算してもらいましょう。
受付終了時の扱いはどうなるか
予算上限などでフラット35Sを利用できなかった場合、通常のフラット35で借りるのか、ほかの住宅ローンへ変更するのかを確認します。
フラット35Sのまとめ
フラット35Sは、省エネ性や耐震性などが高い住宅を購入する場合に、フラット35の金利を一定期間引き下げる制度です。
金利A・BプランやZEHでは、必要な住宅性能と引き下げ幅が異なります。マンション購入時は、適用プラン、適合証明書、引き下げ期間、6年目以降の返済額まで確認しましょう。
販売資料に書かれた金利引き下げが、自分の世帯と購入住戸にどのように適用されるか確認できているでしょうか。
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