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マンション購入の教科書
フラット35Sとは？マンションの金利優遇と対象条件
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フラット35Sは、省エネルギー性や耐震性などが高い住宅を購入する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
購入前に押さえたいこと
フラット35とは別の住宅ローンではなく、フラット35に追加する金利引き下げメニューです。引き下げ期間が終わると、融資実行時に決まったフラット35本来の金利へ戻ります。
知りたいが見つかるもくじ
フラット35Sの仕組みと役割
対象となる住宅性能は、主に次の4分野です。
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性
フラット35Sに関連する用語・制度
フラット35Sには、住宅性能に応じた複数のメニューがあります。
| 用語 | 意味・確認すること |
|---|---|
| フラット35 | 最長35年の全期間固定金利型住宅ローン |
| フラット35S（ZEH） | ZEHの基準を満たす住宅の金利を引き下げるメニュー |
| 金利Aプラン | 金利Bプランより高い住宅性能を求めるメニュー |
| 金利Bプラン | 所定の住宅性能を満たす場合に利用できるメニュー |
| 適合証明書 | 住宅がフラット35Sの技術基準を満たすことを示す書類 |
| 長期優良住宅 | 長期間良好な状態で使用するための認定を受けた住宅 |
フラット35Sの「S」は、住宅ローンの審査が優遇されるという意味ではありません。金利引き下げを受けるためには、購入者の融資審査と住宅の技術基準確認の両方が必要です。
フラット35とは？マンション購入での条件と注意点
フラット35Sはどんな人に関係する？
フラット35Sは、全期間固定金利で借りながら、一定期間の返済負担を抑えたい人に関係します。たとえば、子どもが小さい時期に新築マンションを購入し、当初5年間の返済額を抑えたい世帯です。フラット35Sと子育てプラスなどの対象になれば、複数の金利引き下げメニューを組み合わせられる場合があります。
一方、変動金利を利用する人には直接関係しません。また、マンションの広告に「省エネ住宅」「ZEH-M」と書かれていても、フラット35Sの基準を満たすことが確認できなければ利用できません。
フラット35Sは、一定の性能を備えた住宅に適用される「期間限定の金利割引」と考えると分かりやすいでしょう。通常のフラット35が基本料金だとすれば、フラット35Sは住宅性能に応じた割引です。ただし、割引期間が終わると基本の金利へ戻ります。返済額が増えることを見落とさないよう、当初の返済額だけでなく、6年目以降の返済額も確認する必要があります。
フラット35Sの金利引き下げ内容
2026年7月時点のフラット35S単独の金利引き下げは、次のように設定されています。
- フラット35S（ZEH）：当初5年間、年0.75％引き下げ
- 金利Aプラン：当初5年間、年0.5％引き下げ
- 金利Bプラン：当初5年間、年0.25％引き下げ
たとえば、融資実行時のフラット35の金利が年3.0％で、金利Aプランだけを利用する場合、当初5年間は年2.5％、6年目以降は年3.0％になるイメージです。さらに、長期優良住宅、子育てプラス、地域連携型などの条件を満たす場合は、ポイント数に応じて金利引き下げメニューを組み合わせられます。組み合わせても、金利引き下げには上限があります。広告に書かれた最大の引き下げ幅が、自分の世帯と購入住戸へそのまま適用されるとは限りません。
金利AプランとBプランの違い
金利Aプランは、金利Bプランより高い水準の住宅性能を満たす場合に利用できます。新築住宅の場合、金利Aプランでは、次のような基準のいずれかを満たす必要があります。
- 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
- 耐震等級3
- 免震建築物
- 所定の高齢者等配慮対策等級
- 長期優良住宅
金利Bプランでは、断熱性能、一次エネルギー消費量、耐震等級、バリアフリー性、劣化対策や維持管理対策について、Aプランとは異なる基準が設定されています。マンションでは建物全体で確認する性能と、専有部分で確認する性能があります。「耐震等級が高い」「バリアフリー仕様」といった販売資料の表現だけで判断せず、適用予定のプランを確認しましょう。
フラット35S（ZEH）とは
フラット35S（ZEH）は、ZEHの基準を満たす住宅を取得する場合に、フラット35の金利を一定期間引き下げるメニューです。マンションでは、住棟または住戸について所定のZEH基準を満たし、必要な適合証明書を取得する必要があります。また、フラット35S（ZEH）の対象住宅が長期優良住宅でもある場合、2026年7月時点では組み合わせによって当初5年間の引き下げ幅が年1.0％になる場合があります。
ただし、「ZEH-M Oriented」などの表示があるマンションでも、住棟の階数や性能区分、証明書によって適用関係が異なります。販売担当者へフラット35S（ZEH）の対象かを具体的に確認しましょう。
マンション購入でフラット35Sをどう考える？
フラット35Sを利用できることは、住宅性能と返済額を比較する材料になります。ただし、金利引き下げだけでマンションを選ぶ必要はありません。高性能なマンションは販売価格が高い場合があります。通常のフラット35を利用する物件との差額と、金利引き下げによって減る総返済額を比較しましょう。また、6年目以降の返済額、管理費、修繕積立金、固定資産税を含めて、無理のない家計になるかを確認することが重要です。
フラット35Sのメリットと注意点
フラット35Sのメリット
| 項目 | 内容・確認すること |
|---|---|
| 当初の返済負担を抑えられる | 一定期間の金利が引き下げられるため、通常のフラット35より毎月の返済額と総返済額を抑えられます。 |
| 全期間固定金利の特徴は変わらない | 引き下げ期間終了後の金利も融資実行時に決まるため、将来の返済額を把握できます。 |
| 住宅性能を確認するきっかけになる | 省エネ性、耐震性、維持管理、バリアフリー性など、長く住むうえで重要な性能を比較できます。 |
| ほかの金利引き下げメニューと組み合わせられる | 子育てプラスや地域連携型など、世帯や地域の条件に応じたメニューを併用できる場合があります。 |
フラット35Sの注意点
| 項目 | 内容・確認すること |
|---|---|
| 金利引き下げは一定期間だけ | 当初の引き下げ期間が終わると、フラット35本来の金利へ戻り、毎月の返済額が増えます。 |
| 省エネマンションなら必ず対象になるわけではない | 広告上の住宅性能とフラット35Sの判定基準は同じとは限りません。適合証明書での確認が必要です。 |
| 融資実行時の金利が基準になる | 新築マンションでは契約から引き渡しまで時間が空くため、その間にフラット35の金利が変わる可能性があります。 |
| 予算上限がある | フラット35Sには予算が設定され、予算額に達する見込みとなった場合は受付が終了します。 |
| 一部地域の新築住宅では利用できない | 土砂災害特別警戒区域など、所定の区域内で新築住宅を購入する場合は利用できません。 |
契約前に確認したいポイント
| 確認項目 | 担当者に確認する内容 |
|---|---|
| どのプランが適用されるか | フラット35S（ZEH）、金利Aプラン、金利Bプランのどれに該当するのかを販売担当者へ確認します。 |
| 適合証明書は取得できるか | 販売事業者が適合証明書を取得する予定か、取得費用を誰が負担するのか確認しましょう。 |
| 金利は何年間、何％引き下げられるか | フラット35S単独の引き下げと、ほかのメニューを組み合わせた結果を分けて確認します。 |
| 引き下げ終了後の返済額はいくらか | 当初5年間だけでなく、6年目以降の毎月返済額と総返済額を試算してもらいましょう。 |
| 受付終了時の扱いはどうなるか | 予算上限などでフラット35Sを利用できなかった場合、通常のフラット35で借りるのか、ほかの住宅ローンへ変更するのかを確認します。 |
住宅性能の広告表示と実際の適合確認を分け、引き下げ終了後も返済できる条件か確認しましょう。
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