住宅ローンとは？マンション購入前に知りたい選び方と注意点
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マンション購入の教科書
収入合算とは？住宅ローンで利用する仕組みと注意点
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夫婦でマンションを購入するとき、不動産会社や金融機関から「配偶者の収入を合算できます」と案内されることがあります。
「ペアローンとは何が違う？」「収入を足すだけで借入額が増える？」「合算する側にも返済義務がある？」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、収入合算とは、住宅ローンを申し込む人の収入に、配偶者や親などの収入を加えて審査を受ける方法です。
借入可能額を増やせる場合がありますが、連帯保証型と連帯債務型では返済義務、団体信用生命保険、住宅ローン控除の扱いが異なります。
住宅ローンの収入合算を一言でいうと
一言でいうと、収入合算とは、2人分の収入を使って1本の住宅ローンを申し込む方法です。
たとえば、夫の年収だけでは希望する借入額に届かない場合に、妻の収入の全部または一部を加えて審査を受けます。
ただし、誰の収入でも自由に合算できるわけではありません。対象となる関係、同居の必要性、年齢、合算できる金額などは金融機関や商品によって異なります。
フラット35では、一定の要件を満たす配偶者や直系親族など1人の収入を合算でき、収入合算者は連帯債務者になると定められています。
収入合算に関連する用語
収入合算は、複数人の収入を住宅ローンの審査に利用する方法の一つです。
- 主債務者：住宅ローンの中心となる申込者
- 収入合算者：主債務者の収入に自分の収入を加える人
- 連帯保証：主債務者が返済しない場合に、連帯保証人が返済義務を負う仕組み
- 連帯債務：2人が同じ住宅ローンについて、それぞれ返済義務を負う仕組み
- ペアローン：2人が同じ住宅に対して、それぞれ別の住宅ローンを契約する方法
- 共有持分：住宅を共同で所有する場合の所有権の割合
「収入合算」という名称だけでは、収入合算者が連帯保証人になるのか、連帯債務者になるのかは判断できません。契約上の立場を確認することが重要です。
収入合算はどんな人に関係する？
収入合算は、1人の収入だけでは希望する借入額に届かない人や、夫婦・親子の収入を使ってマンションを購入したい人に関係します。
たとえば、夫を主債務者として住宅ローンを申し込み、妻の収入の一部を合算するケースです。
一方、配偶者が現在は働いていても、出産や育児、介護などで将来収入が減る可能性があります。現在の世帯収入だけで借入額を決めず、主債務者の収入を中心に返済できるかも試算しておきましょう。
収入合算を身近な例でいうと
収入合算は、1人では届かない荷物を2人で持ち上げるようなイメージです。
2人の力を合わせることで、より大きな金額を借りられる可能性があります。ただし、収入が減っても借入額が自動的に小さくなるわけではありません。
また、2人で協力して返済する予定でも、契約上の責任は連帯保証型と連帯債務型で異なります。家計の考え方だけでなく、契約書上の立場を見る必要があります。
収入合算の仕組み
収入合算では、一般的に次の流れで手続きが進みます。
- 主債務者と収入合算者を決める
- それぞれの年収や借入状況を申告する
- 合算する収入額を決める
- 金融機関が返済負担率などを審査する
- 収入合算者が連帯保証人または連帯債務者になる
- 1本の住宅ローンを契約する
合算できる収入額は金融機関によって異なります。収入の全額ではなく、一定割合までとする場合もあります。
フラット35では収入合算者の年収の全額まで合算できますが、合算額が収入合算者の年収の50％を超える場合、収入合算者の年齢によって借入期間が短くなることがあります。
連帯保証型と連帯債務型の違い
連帯保証型
主債務者が住宅ローンを借り、収入合算者は連帯保証人になります。通常、住宅ローンの契約者は主債務者です。
収入合算者は主債務者が返済できない場合に返済を求められますが、住宅ローンの債務者ではないため、一般的には住宅ローン控除や団信の対象にはなりません。
連帯債務型
主債務者と収入合算者が、同じ住宅ローンについて返済義務を負います。金融機関はどちらにも返済を求められます。
住宅ローン控除や団信の扱いは商品によって異なります。2人とも控除を受けられるか、どちらが団信の保障対象になるかを確認しましょう。
収入合算とペアローンの違い
収入合算では、住宅ローン契約は原則として1本です。ペアローンでは、2人がそれぞれ住宅ローンを契約するため、契約は2本になります。
収入合算は、ペアローンより融資手数料などを抑えられる場合があります。一方、収入合算者が住宅ローン控除や団信の対象にならない契約もあります。
ペアローンは2人とも債務者となりますが、契約が2本になるため諸費用もそれぞれ発生する可能性があります。
どちらが有利かは、借入額だけでは決まりません。諸費用、保障、税金、将来の収入変化を含めて比較しましょう。
収入合算を利用するメリット
借入可能額を増やせる場合がある
2人の収入を審査に利用するため、1人で申し込む場合より希望額に届きやすくなる可能性があります。
住宅ローン契約を1本にできる
ペアローンと比べて、契約や返済管理が分かりやすくなる場合があります。
諸費用を抑えられる場合がある
契約が1本であれば、2本契約するペアローンより融資手数料などを抑えられる可能性があります。
ただし、手数料の計算方法は金融機関によって異なるため、見積額で比較しましょう。
収入合算の注意点
借入可能額をそのまま予算にしない
収入を合算すると借入可能額が増える場合がありますが、管理費、修繕積立金、固定資産税なども含めて返済できるかを考えます。
合算者の収入が減っても返済額は変わらない
育児休業、時短勤務、転職などで収入が減っても、毎月の返済額が自動的に減るわけではありません。
返済義務の範囲を理解する
連帯保証人と連帯債務者では契約上の責任が異なります。申込書や契約書の「債務者」「連帯保証人」欄を確認しましょう。
団信の対象者を確認する
主債務者だけが団信に加入する契約では、収入合算者に万一のことがあっても住宅ローン残高は減りません。
反対に、主債務者に万一のことがあった場合、どこまで完済されるかも商品ごとに確認が必要です。
持分割合を適当に決めない
2人で購入資金を負担して共有名義にする場合、実際の負担割合と所有権の持分割合が異なると、贈与税の問題が生じることがあります。
国税庁は、夫婦の購入資金の負担割合と登記上の持分割合が異なる場合、差額について贈与と判断されることがあると案内しています。
出典：No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき｜国税庁
収入合算の契約前に確認したいポイント
連帯保証型か連帯債務型か
誰が主債務者で、収入合算者がどのような返済義務を負うのか、金融機関へ確認します。
いくらの収入を合算するか
合算可能な上限だけでなく、借入期間や返済額への影響も確認しましょう。
収入が減った場合の返済額
どちらかの収入が減った条件で、返済シミュレーションを行います。
団信と住宅ローン控除の対象者
誰が団信に加入し、誰が住宅ローン控除を利用できる可能性があるのかを確認します。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得し、一定の要件を満たした場合に適用されます。具体的な適用関係は税務署や税理士へ確認しましょう。
出典：No.1210 マイホームの取得等と所得税の税額控除｜国税庁
ローン特約の借入条件
収入合算を前提とした借入額、金融機関、融資承認期限が売買契約書に反映されているか、不動産会社へ確認します。
収入合算のまとめ
収入合算とは、主債務者の収入に配偶者や親などの収入を加え、1本の住宅ローンを申し込む方法です。
借入可能額を増やせる場合がありますが、連帯保証型と連帯債務型では、返済義務、団信、住宅ローン控除の扱いが異なります。
2人の収入を合算できるかだけでなく、どちらかの収入が減った場合にも返済を続けられるか、判断できたでしょうか。
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