金消契約とは？住宅ローン契約前に確認したい内容と注意点
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マンション購入の教科書
保証会社とは？住宅ローンで必要になる理由と注意点
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住宅ローンの商品説明を読むと、「保証会社の保証を受けられる方」と書かれていることがあります。
「保証会社は自分を守ってくれる会社？」「保証会社が返済すれば借金はなくなる？」「銀行の審査とは別に審査される？」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、住宅ローンの保証会社とは、契約者が返済できなくなった場合に、契約者に代わって金融機関へ返済する会社です。
ただし、保証会社が支払っても住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。返済先が金融機関から保証会社へ変わります。
住宅ローンの保証会社を一言でいうと
一言でいうと、保証会社とは、住宅ローン契約者の信用を補い、金融機関が融資する際の回収リスクを軽減する会社です。
保証会社を利用する住宅ローンでは、契約者が返済できなくなった場合に、保証会社が金融機関へ残額を支払います。これを「代位弁済」といいます。
代位弁済後は、保証会社が契約者に返済を求めます。「保証会社が住宅ローンを肩代わりしてくれる」という理解は正しくありません。
全国保証も、代位弁済を行った後は、契約者が保証会社へ返済することになると案内しています。
保証会社に関連する用語
住宅ローンの保証会社は、金融機関、契約者、団信などと関係します。
- 保証料：保証会社に保証を引き受けてもらうために負担する費用
- 保証審査：保証会社が保証を引き受けられるか判断する審査
- 代位弁済：保証会社が契約者に代わって金融機関へ返済すること
- 求償権：代位弁済した保証会社が契約者へ返済を求める権利
- 抵当権：返済が滞った場合に備えて、購入物件に設定される権利
- 団体信用生命保険：契約者が死亡するなど所定の状態になった場合に、保険金で住宅ローン残高を返済する仕組み
保証会社と団信は役割が異なります。保証会社は主に金融機関の貸倒れリスクに備えるもので、団信は契約者の死亡など所定の状態に備えるものです。
保証会社はどんな人に関係する？
保証会社を利用する住宅ローンへ申し込む人に関係します。
金融機関の商品概要に「当行指定の保証会社の保証を受けられる方」と記載されている場合は、金融機関だけでなく保証会社の審査にも通る必要があります。
会社員だけでなく、個人事業主、経営者、ペアローンや収入合算を利用する人も対象になる可能性があります。
ただし、すべての住宅ローンが保証会社を利用するわけではありません。保証会社を付けずに金融機関が直接審査・融資する商品や、フラット35のように保証料が不要な商品もあります。
保証会社を身近な例でいうと
保証会社は、住宅ローン契約者の連帯保証人に近い役割を会社として引き受ける存在です。
以前は、住宅ローンの借り入れに親族などの連帯保証人を求められることがありました。保証会社を利用する商品では、原則として契約者が親族へ保証を依頼する必要がなくなります。
ただし、保証会社は無償で返済責任を引き受けるわけではありません。契約者は保証料を負担し、代位弁済が行われた後は保証会社へ返済します。
全国保証は、保証会社が連帯保証人の役割を果たすことで、契約者の信用を補完すると説明しています。
住宅ローンで保証会社が必要な理由
住宅ローンは借入額が大きく、返済期間も長いため、金融機関にとっては返済されないリスクがあります。
保証会社が保証を引き受ければ、契約者が返済できなくなった場合でも、金融機関は保証会社から代位弁済を受けられます。
この仕組みによって、金融機関は回収不能となるリスクを軽減し、契約者は親族などへ連帯保証人を依頼せずに住宅ローンを利用しやすくなります。
保証会社は単に返済を肩代わりするだけでなく、住宅ローンの申込み時に保証審査を行います。
保証会社の仕組み
保証会社を利用する住宅ローンは、一般的に次のように進みます。
- 契約者が金融機関へ住宅ローンを申し込む
- 金融機関が保証会社へ保証審査を依頼する
- 保証会社が申込者や購入物件を審査する
- 保証会社が保証を承認する
- 契約者が保証料を負担する
- 金融機関が住宅ローンを融資する
- 返済が難しくなった場合、保証会社が金融機関へ代位弁済する
- 代位弁済後は、契約者が保証会社へ返済する
全国保証では、保証審査後に契約者が保証料などを支払い、返済できなくなった場合には同社が金融機関へ残代金を返済する仕組みを案内しています。
保証会社の審査で確認される内容
詳しい審査基準は保証会社ごとに異なり、すべてが公開されているわけではありません。
一般的には、次のような内容が審査に関係します。
- 年齢と完済予定時の年齢
- 年収や所得
- 勤務先、勤続年数、雇用形態
- 他のローンの借入状況
- 年収に対する返済額
- 自己資金と借入希望額
- 購入するマンションの担保評価
金融機関の事前審査に通ったように見えても、保証会社の審査結果によって、借入額の減額や条件変更を提示される場合があります。
審査に通らなかった理由は、通常詳しく開示されないことがあります。
保証会社を利用するメリット
親族へ連帯保証人を依頼せずに済む
保証会社が保証を引き受けることで、原則として親や親戚などの連帯保証人が不要になります。
ただし、収入合算や物件の共有などにより、配偶者や共有者が連帯保証人になる場合があります。
住宅ローンを利用しやすくなる
保証会社が金融機関のリスクを補うため、長期かつ多額の住宅ローンを提供しやすくなります。
金融機関と保証会社による審査が行われる
返済能力や購入物件を確認することで、借入条件を具体化できます。
ただし、審査に通った金額が、自分の家計で無理なく返せる金額とは限りません。
保証会社の注意点
保証料は契約者が負担する
保証料を融資実行時に一括で支払う方法と、住宅ローン金利へ上乗せして支払う方法があります。
金額や支払方法は金融機関と保証会社によって異なります。
代位弁済後も返済義務はなくならない
保証会社が金融機関へ支払った後は、契約者が保証会社へ返済します。
代位弁済を「住宅ローンが免除される仕組み」と誤解しないことが重要です。
自宅が売却される可能性がある
返済について合意できない場合、保証会社が抵当権を実行し、マンションの売却代金から回収する可能性があります。
売却代金で債務を返しきれなければ、残った債務の返済が必要になる場合もあります。
保証審査にも通る必要がある
金融機関側の条件を満たしていても、保証会社が保証を承認しなければ、その商品を利用できないことがあります。
保証会社を自由に選べない
通常は金融機関が指定する保証会社を利用します。契約者が保証料の安い会社を自由に選べる仕組みではありません。
保証会社がない住宅ローンとの違い
保証会社を利用しない住宅ローンでは、保証料が不要になる場合があります。
たとえば、フラット35は保証人と保証料が不要です。ただし、融資手数料や抵当権設定費用など、別の費用はかかります。
保証料がないという理由だけで有利とは限りません。適用金利、融資手数料、団信費用を含めた総負担で比較しましょう。
保証会社について契約前に確認したいポイント
どの保証会社を利用するか
住宅ローンの商品概要や保証委託約款で、保証会社名を確認します。
保証料はいくらか
一括払いか金利上乗せか、完済までの総負担を金融機関へ試算してもらいましょう。
繰上返済時に保証料が戻るか
一括で支払った場合、繰上返済や借り換えによって保証料の一部が返戻される可能性があります。計算方法や事務手数料を確認します。
保証の対象となる範囲
住宅購入代金だけでなく、諸費用やリフォーム費用も保証対象になるか確認しましょう。
返済が難しくなった場合の相談先
返済が遅れる前に、まず金融機関へ相談します。代位弁済後は保証会社が相談先になるため、連絡先も確認しておきましょう。
保証会社のまとめ
住宅ローンの保証会社とは、契約者の信用を補い、返済できなくなった場合に金融機関へ代位弁済する会社です。
保証会社が代位弁済しても住宅ローンの返済義務はなくならず、その後は保証会社へ返済します。
保証会社の有無だけで判断せず、保証料、融資手数料、金利を含めた総負担を比較できたでしょうか。
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