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マンション購入の教科書
住宅ローンの本審査とは？必要書類と契約前後の注意点
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マンションの売買契約を結ぶと、住宅ローンの「本審査」へ進むよう案内されます。
「事前審査に通っているのに、また審査するの？」「本審査では何を確認される？」「結果が出るまで何に注意すればいい？」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、本審査とは、申込者の収入や借入状況、購入するマンションなどを書類で確認し、金融機関が融資の可否を正式に判断する手続きです。
事前審査を通過していても、本審査や融資実行が保証されるわけではありません。売買契約のローン特約と申込期限も含め、計画的に進める必要があります。
住宅ローンの本審査を一言でいうと
一言でいうと、本審査とは、住宅ローンを実際に契約できるかを金融機関が正式に判断する審査です。
「正式審査」と呼ばれることもありますが、審査方法や基準、必要書類は金融機関によって異なります。
事前審査では申込者が入力した情報を中心に判断される場合がありますが、本審査では収入証明書、売買契約書、物件資料などを提出します。申告内容と書類が一致しているか、購入物件が融資の対象になるかも確認されます。
本審査の承認後は、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、マンションの引き渡しに合わせて融資実行へ進むのが一般的です。
本審査に関連する用語
本審査は、住宅ローンの申込みから融資実行までの中間に位置します。
- 事前審査：限られた情報から融資の可能性を確認する手続き
- 融資承認：本審査の結果、一定の条件で融資が認められること
- ローン特約：期限までに融資を受けられなかった場合に、売買契約を解除できるようにする取り決め
- 金銭消費貸借契約：借入金額、金利、返済期間などを決める金融機関との契約
- 融資実行：金融機関から住宅購入資金が支払われること
- 抵当権：返済が滞った場合に備えて金融機関が購入物件に設定する権利
本審査の承認と融資実行も同じではありません。承認後に契約手続きや登記の準備を行い、融資実行を迎えます。
住宅ローンの本審査はどんな人に関係する？
住宅ローンを利用してマンションを購入する人の多くに関係します。
たとえば、事前審査を受けた後にマンションの売買契約を結んだ人は、売買契約書や重要事項説明書などを用意して本審査へ進みます。
ペアローンや収入合算を利用する場合は、夫婦それぞれの収入証明書や本人確認書類などが必要になることがあります。
また、中古マンションでは申込者の返済能力だけでなく、購入物件の担保評価や建物に関する資料も審査に関係します。
住宅ローンの本審査で確認される内容
詳しい審査基準は金融機関ごとに異なり、すべてが公開されているわけではありません。一般的には、次のような内容が確認されます。
- 年齢や完済予定時の年齢
- 年収や所得の継続性
- 勤務先、勤続年数、雇用形態
- 住宅ローンとその他の借入額
- 年収に対する年間返済額の割合
- 購入価格に対する借入額と自己資金
- 購入物件の担保評価
- 団体信用生命保険への加入条件
住宅金融支援機構の2025年度調査では、金融機関が重視度を増している審査項目として、返済負担率、職種・勤務先・雇用形態、借入比率などが挙げられています。
出典：2025年度 住宅ローン貸出動向調査結果｜住宅金融支援機構
住宅ローン本審査の必要書類
必要書類は金融機関や勤務形態、購入物件によって異なります。一般的には、次のような書類を求められます。
- 本人確認書類
- 住民票
- 源泉徴収票や課税証明書
- 確定申告書や納税証明書
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件のパンフレットや間取り図
- 登記事項証明書
- 他の借り入れに関する返済予定表
会社員と個人事業主では、必要になる収入証明書が異なります。金融機関から受け取った一覧表を確認し、期限に余裕を持って準備しましょう。
フラット35の融資手続でも、所得証明書、売買金額を確認できる書類、住宅や土地の登記事項証明書などが案内されています。また、審査上の理由から追加書類を求められる場合があるとされています。
事前審査と本審査の違い
事前審査は、希望する条件で融資を受けられる可能性を確認する段階です。本審査は、証明書類と購入物件を含めて正式に判断する段階です。
事前審査では承認されたものの、本審査では減額承認になったり、希望に沿わない結果になったりする可能性もあります。
たとえば、事前審査で申告した年収と提出書類の金額が異なる場合や、事前審査後に新しい借り入れをした場合には、判断に影響する可能性があります。
本審査では、正確な情報を提出することが重要です。自分に不利だと思う情報を省略せず、不明点は申込先の金融機関へ確認しましょう。
住宅ローン本審査の流れ
一般的には、次のように進みます。
- 金融機関と住宅ローン商品を決める
- 申込書と必要書類を提出する
- 金融機関や保証会社が審査する
- 必要に応じて追加書類を提出する
- 審査結果と融資条件を確認する
- 金銭消費貸借契約を結ぶ
- 引き渡し日に融資を実行する
2025年度の住宅金融支援機構の調査では、金融機関における正式審査の所要日数は「3営業日」とする回答が最も多く、回答された日数の単純平均は3.7営業日でした。
ただし、これは調査対象金融機関の平均であり、申込者や物件の状況、追加書類の有無によって変わります。売買契約の期限に間に合うよう、金融機関へ個別に確認しましょう。
出典：2025年度 住宅ローン貸出動向調査結果｜住宅金融支援機構
住宅ローン本審査の注意点
新しい借り入れを増やさない
本審査から融資実行までの間に、自動車ローンやカードローン、大きな分割払いなどを新たに契約すると、申告時の状況が変わります。
クレジットカードの利用をすべて避ける必要はありませんが、新しい借り入れを予定している場合は事前に金融機関へ確認しましょう。
転職や退職を自己判断で進めない
勤務先や収入は審査に関係します。転職、退職、雇用形態の変更などを予定している場合は、実行前に金融機関へ相談することが重要です。
追加書類には早めに対応する
提出書類に不足があると、審査結果が出るまでの期間に影響します。追加提出を求められた理由が分からない場合も、放置せず担当者へ確認しましょう。
個人信用情報だけで結果が決まるわけではない
金融機関は、個人信用情報などを参考にしながら、各社の基準で独自に審査します。
全国銀行個人信用情報センターは個人信用情報を金融機関へ提供しますが、審査自体は行っておらず、審査結果の理由も把握していません。
本審査前後に確認したいポイント
売買契約のローン特約
対象金融機関、借入予定額、融資承認期限、解除期限を売買契約書で確認します。本審査の申込先がローン特約の条件と一致しているかも確認しましょう。
審査結果に付いている条件
承認か否かだけでなく、借入可能額、返済期間、金利タイプ、自己資金の追加などの条件を金融機関へ確認します。
適用金利が決まる時期
申込時ではなく、融資実行時の金利が適用される商品もあります。承認時の試算と実際の返済額が変わる可能性を確認しましょう。
団体信用生命保険の結果
住宅ローンの審査と団体信用生命保険の加入審査は別に行われることがあります。保障内容や加入条件を確認します。
融資実行までの禁止事項
新しい借り入れ、転職、住所変更などについて、金融機関へ連絡が必要になる条件を確認しておきましょう。
住宅ローン本審査のまとめ
住宅ローンの本審査とは、申込者の収入や借入状況、購入するマンションを証明書類で確認し、融資の可否を正式に判断する手続きです。
事前審査に通過していても、申告内容や購入条件が変われば結果に影響する可能性があります。必要書類を正確にそろえ、ローン特約の期限と融資条件を確認しながら進めましょう。
本審査の承認を得ることだけでなく、承認された条件で無理なく返済できるか確認できたでしょうか。
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