マンション購入の仲介手数料とは？上限額と計算方法

中古マンションの資金計画書を見ると、諸費用の中に「仲介手数料」が記載されていることがあります。

「何に対する費用なの？」「どの不動産会社でも同じ金額？」「新築マンションでも必要？」と疑問に思う人もいるでしょう。

結論からいうと、仲介手数料とは、不動産会社の仲介によってマンションの売買契約が成立したときに支払う報酬です。法令で上限は定められていますが、必ず上限額を支払うと決められているわけではありません。

購入を申し込む前に、不動産会社の取引上の立場、仲介手数料の金額、支払時期を確認することが大切です。

仲介手数料を一言でいうと

仲介手数料とは、一言でいうと、買主と売主の間に入って売買契約を成立させた不動産会社へ支払う成功報酬です。

仲介する不動産会社は、物件の紹介だけでなく、次のような業務を行います。

• 物件情報や権利関係の調査
• 売主側との条件調整
• 重要事項説明書や売買契約書の作成
• 住宅ローンや決済日程の調整
• 残代金決済や引き渡しの支援

仲介手数料は宅地建物取引業法に基づく告示で上限が定められています。上限を超えない範囲で、実際の金額を不動産会社との合意によって決めます。

出典：宅地建物取引業法関係｜国土交通省

仲介手数料に関連する不動産用語

仲介手数料が必要か判断するには、不動産会社の立場を確認する必要があります。

• 売主：マンションを所有し、買主へ直接販売する個人や会社
• 買主：マンションを購入する人
• 媒介・仲介：不動産会社が買主と売主の間に入り、契約成立を支援すること
• 代理：不動産会社が売主や買主から代理権を与えられて取引すること
• 両手仲介：同じ不動産会社が売主と買主の双方を仲介する取引
• 片手仲介：不動産会社が売主または買主の一方だけを仲介する取引

物件広告の「取引態様」や「取引形態」の欄を見ると、売主、代理、媒介などの記載を確認できます。

仲介手数料はどんな人に関係する？

不動産会社の仲介でマンションを購入する人に関係します。

中古マンションでは、個人の売主と買主の間に不動産会社が入り、取引を進めることが一般的です。この場合、買主は仲介した不動産会社へ仲介手数料を支払います。

一方、不動産会社やデベロッパーが売主となり、買主へ直接販売する新築マンションなどでは、通常、買主側の仲介手数料はかかりません。

ただし、「新築なら不要」「中古なら必要」と一律には判断できません。中古でも売主から直接購入する取引や、新築でも仲介会社を通す取引があります。物件ごとに取引態様を確認しましょう。

仲介手数料を身近な例でいうと

仲介手数料は、条件に合う相手を探し、契約手続きまで支援する仲介サービスへの報酬に近いものです。

ただし、単なる物件紹介料ではありません。不動産会社は、重要事項説明や契約書類の作成、売主との調整、決済の支援などを行います。

同じ物件を複数の不動産会社が広告している場合でも、実際に購入の仲介を依頼した会社へ支払うのが基本です。

仲介手数料の上限額

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は一般的に次の速算式で計算できます。

売買価格（消費税を除く）×3％＋6万円＋消費税

たとえば、計算の基礎となる売買価格が5,000万円の場合は、次のようになります。

5,000万円×3％＋6万円＝156万円

これに消費税10％を加えると、仲介手数料の上限は171万6,000円です。

この金額は、不動産会社が依頼者の一方から受け取れる上限です。売主と買主の双方を同じ会社が仲介する場合は、それぞれから上限の範囲内で報酬を受け取ることがあります。

国土交通省の告示では、売買代金を200万円以下、200万円超400万円以下、400万円超の部分に分け、それぞれに定められた割合を掛けて上限額を計算します。「3％＋6万円」は、400万円を超える取引で使える速算式です。

出典：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省

仲介手数料を計算するときの注意点

上限額であって一律料金ではない

法律で定められているのは、不動産会社が受け取れる報酬の上限です。

実際の仲介手数料は、その範囲内で不動産会社と依頼者が合意して決めます。広告に「仲介手数料無料」「半額」と記載されている場合は、適用条件や別の費用がないか確認しましょう。

消費税を除いた売買価格で計算する

課税事業者が売主となる物件では、建物価格に消費税が含まれる場合があります。仲介手数料は、その消費税相当額を除いた売買価格を基に計算します。

土地部分には消費税がかかりません。また、個人が自宅を売却する取引では、通常、売買価格に消費税はかかりません。

計算の基礎となる金額が分からない場合は、不動産会社へ確認しましょう。

800万円以下の物件には特例がある

2024年7月1日以降、売買代金が800万円以下の「低廉な空家等」については、通常の計算額を超える報酬を受け取れる特例があります。

この場合でも、依頼者の一方から受け取れる上限は、消費税込みで33万円です。低価格の中古マンションを購入する場合は、特例が適用されるか確認しましょう。

仲介手数料を支払う時期

仲介手数料の支払時期は、不動産会社との契約によって異なります。

一般的には、次のいずれかです。

• 売買契約時に全額を支払う
• 売買契約時と引き渡し時に半額ずつ支払う
• 引き渡し時に全額を支払う

仲介手数料は成功報酬という性質があるため、原則として売買契約が成立した後に請求されます。

ただし、売買契約を解除した場合に返金されるかどうかは、解除理由や契約内容によって異なります。住宅ローン特約による解除などの場合を含め、媒介契約書や請求条件を確認しておきましょう。

仲介手数料を支払うメリット

売主との条件調整を任せられる

価格、引き渡し日、設備の取り扱いなどについて、不動産会社を通じて調整できます。

買主から売主へ直接伝えにくい希望も相談しやすくなります。

物件や契約内容の説明を受けられる

不動産会社は、登記や法令上の制限、管理状況などを調査し、契約前に重要事項を説明します。

ただし、説明を受けるだけでなく、疑問点を質問し、資料と照らし合わせることも重要です。

決済や引き渡しを支援してもらえる

金融機関、売主、司法書士などとの日程調整や、決済に必要な書類の案内を受けられます。

初めてマンションを購入する人にとって、取引全体を進める窓口になります。

仲介手数料の注意点

手数料が高いほどサービスが良いとは限らない

上限額を支払う会社でも、担当者の経験や対応内容は異なります。

金額だけではなく、説明の分かりやすさ、調査内容、連絡の速さなども確認しましょう。

通常業務以外の費用を請求される場合がある

依頼者から特別に依頼した広告など、通常の仲介業務を超える費用について、別途負担が生じる場合があります。

何のための費用なのか、依頼前に金額と内容を確認しましょう。

諸費用として資金計画に入れる必要がある

仲介手数料は、物件価格とは別に必要となる費用です。

住宅ローンの借入対象にできる場合もありますが、金融機関や商品によって扱いが異なります。自己資金で支払う場合は、支払時期までに準備しましょう。

契約前に確認したい仲介手数料のポイント

不動産会社の取引態様は何か

物件広告や重要事項説明書で、売主、代理、媒介のどれに当たるか確認します。

媒介の場合は、買主が仲介手数料を支払うのか聞きましょう。

仲介手数料はいくらか

税込みの総額と計算の基礎になった売買価格を確認します。

「法定手数料」とだけ説明された場合も、計算内容を明細で見せてもらいましょう。

いつ支払うのか

売買契約時、引き渡し時、または分割して支払うのかを確認します。

手付金などの支払いと重なるため、必要な自己資金を準備しておきましょう。

契約解除時はどうなるか

ローン特約、手付解除、契約違反など、解除理由によって仲介手数料の取り扱いがどう変わるか確認します。

口頭説明だけでなく、媒介契約書や関連書類の記載を確認しましょう。

仲介手数料のまとめ

仲介手数料とは、不動産会社の仲介によってマンションの売買契約が成立したときに支払う報酬です。

400万円を超える売買では、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が一般的な上限の速算式です。ただし、これは一律料金ではなく上限額であり、直接取引などでは仲介手数料がかからないこともあります。

購入する物件の取引態様と、仲介手数料の金額、支払時期、契約解除時の扱いを確認できているでしょうか。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！