マンション購入の仲介手数料とは？上限額と計算方法
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マンション購入の教科書
マンション購入の登記費用とは？内訳と金額の決まり方
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マンションの資金計画書を見ると、諸費用の中に「登記費用」という項目があります。
「誰に支払う費用なの？」「新築と中古で違う？」「住宅ローンを利用すると高くなるの？」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、登記費用とは、購入したマンションの所有者を記録したり、住宅ローンの抵当権を設定したりするために必要な費用です。主に登録免許税と司法書士報酬で構成されます。
物件価格だけで一律に決まるものではないため、契約前に登記内容と見積もりの内訳を確認することが大切です。
マンション購入の登記費用を一言でいうと
登記費用とは、一言でいうと、マンションの権利関係を法務局の登記簿へ記録するために必要なお金です。
一般的には、次の費用をまとめて登記費用と呼びます。
- 登記申請時に納める登録免許税
- 手続きを依頼する司法書士への報酬
- 登記事項証明書などの取得費用
- 郵送費や交通費などの実費
資金計画書に「登記費用概算」と書かれている場合は、税金と司法書士報酬がまとめて記載されていることがあります。
登記費用に関連する用語
マンション購入では、取引内容に応じて複数の登記が関係します。
- 所有権保存登記：新築建物について、最初の所有者の権利を記録する登記
- 所有権移転登記：売主から買主へ所有権が移ったことを記録する登記
- 抵当権設定登記：住宅ローンの担保として金融機関などの抵当権を記録する登記
- 登録免許税：登記を受けるときに納める税金
- 司法書士：所有権や抵当権などの登記手続きを代理する専門家
- 固定資産税評価額：登録免許税などを計算するときに使われる不動産の評価額
登記費用は、登記一件に対して同じ金額がかかるわけではありません。登記の種類や課税標準によって登録免許税が変わります。
登記費用はどんな人に関係する？
マンションを購入する人には、基本的に関係する費用です。
新築マンションでは、購入者の権利を初めて記録する所有権保存登記などが行われます。
中古マンションでは、登記上の所有者を売主から買主へ変更する所有権移転登記が必要です。
さらに住宅ローンを利用する場合は、金融機関などがマンションへ抵当権を設定するため、抵当権設定登記の費用も加わります。現金購入では、この抵当権設定登記は通常必要ありません。
ペアローンや共有名義の場合も、所有者と持分、借入内容に合わせて登記を行います。
登記費用を身近な例でいうと
不動産登記は、マンションの「公的な権利記録」を作成・変更する手続きです。
売買契約書に署名するだけでは、登記簿上の所有者は自動的に変わりません。法務局へ申請し、誰がどの持分を所有しているかを記録します。
住宅ローンを利用するときは、「この物件が借入れの担保になっている」という抵当権も記録します。
登記が完了すると、登記識別情報などの書類が交付されます。将来マンションを売却したり、住宅ローンを完済して抵当権を抹消したりするときにも関係する重要な記録です。
マンション購入の登記費用の内訳
登録免許税
登録免許税は、法務局で登記を受けるときに納める国税です。
所有権保存登記や所有権移転登記では、原則として固定資産課税台帳に登録された不動産価格などを基に計算します。マンションの売買価格へそのまま税率を掛けるとは限りません。
抵当権設定登記は、住宅ローンの債権額などを基に計算します。そのため、借入額が大きいほど税額も大きくなる場合があります。
司法書士報酬
司法書士へ登記申請を依頼する場合に支払う報酬です。
登録免許税とは異なり、一律の金額ではありません。登記の件数、物件の権利関係、住宅ローンの本数、住所変更登記の有無などによって変わります。
証明書取得費用など
登記事項証明書や各種証明書の取得費用、郵送料などが必要になる場合があります。
見積書では「実費」「謄本代」「通信費」などの名称で記載されることがあります。
住宅金融支援機構は、フラット35で借入対象となり得る購入諸費用として、司法書士報酬などの登記費用と登録免許税を挙げています。
出典：借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？｜住宅金融支援機構
登録免許税の軽減措置
自分が住むための住宅を取得し、床面積など一定の要件を満たす場合は、登録免許税の軽減税率が適用されることがあります。
国税庁が案内する住宅用家屋の軽減税率では、2027年3月31日までに登記を受ける場合、一定の要件を満たす住宅について次の税率が示されています。
- 所有権保存登記：1,000分の1.5
- 所有権移転登記：1,000分の3
- 住宅取得資金に関する抵当権設定登記：1,000分の1
認定長期優良住宅や認定低炭素住宅などでは、別の軽減税率が適用される場合があります。
軽減を受けるには、床面積が50平方メートル以上であることや、取得後一定期間内に登記すること、市区町村などが発行する証明書を添付することなどの条件があります。
登記後に証明書を提出しても軽減されないため、対象になるか司法書士へ事前に確認しましょう。
登記費用はいつ支払う？
登記費用は、一般的に残代金の決済・引き渡し時までに支払います。
中古マンションの決済では、司法書士が本人確認や登記書類の確認を行い、問題がないことを確認してから残代金の支払いと所有権移転を進めます。
新築マンションでは、売主が指定する期日までに登記費用の概算額を振り込み、登記完了後に精算される場合があります。
支払方法や精算時期は取引によって異なるため、司法書士や不動産会社から届く案内を確認しましょう。
出典：「不動産取引の手引き」9 残金支払（決済）と引渡し｜東京都住宅政策本部
マンション購入の登記費用に関する注意点
概算額と確定額が違う場合がある
購入検討時の資金計画では、固定資産税評価額や借入額が確定していないため、概算で記載されることがあります。
引き渡し前に司法書士の正式な見積書を確認しましょう。
住宅ローンを利用すると登記が増える
住宅ローンを利用する場合は、所有権に関する登記に加えて抵当権設定登記が必要です。
ペアローンでは抵当権設定が複数になることもあり、現金購入より登記費用が増える場合があります。
売買価格だけでは計算できない
所有権に関する登録免許税は、固定資産税評価額などを基に計算します。
同じ売買価格のマンションでも、評価額、借入額、軽減措置の適用によって登記費用は異なります。
共有持分を事前に決める必要がある
夫婦で購入する場合は、実際の資金負担に合わせて共有持分を決めることが重要です。
負担額と登記持分が大きく異なると、贈与税の問題が生じる可能性があります。判断が難しい場合は、税務署や税理士へ確認しましょう。
契約前に確認したい登記費用のポイント
どの登記を行うのか
所有権保存、所有権移転、抵当権設定など、予定されている登記を確認します。
新築・中古、現金・住宅ローン利用によって内容が変わります。
見積書の内訳が分かれているか
登録免許税、司法書士報酬、証明書取得費用などが分けて記載されているか確認します。
「登記費用一式」だけの場合は、内訳を見せてもらいましょう。
軽減措置を利用できるか
購入するマンションが住宅用家屋の軽減要件を満たすか司法書士へ確認します。
必要な住宅用家屋証明書を誰が取得するのかも聞いておきましょう。
いつまでに支払うのか
支払期限、振込先、概算額の精算方法を確認します。
残代金や住宅ローン諸費用と同時期に支払うことが多いため、自己資金に不足がないか確認しましょう。
マンション購入の登記費用まとめ
登記費用とは、マンションの所有権や住宅ローンの抵当権を登記するために必要な費用です。
主に登録免許税と司法書士報酬で構成され、新築・中古、借入額、登記件数、軽減措置の適用によって金額が変わります。
概算額だけで判断せず、どの登記にいくらかかり、軽減措置を利用できるのか確認できているでしょうか。
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