管理規約とは？マンション購入前に確認したいルール

管理規約は、マンションの管理や使用について区分所有者が守る基本ルールです。ペット、リフォーム、駐車場、管理費など、購入後の暮らしや負担に直接関係します。

管理規約の仕組みと役割

分譲マンションでは、一つの建物を複数の区分所有者が共同で所有します。廊下やエレベーターなどの共用部分を管理し、トラブルを防ぐには、費用負担や使用方法をあらかじめ決めておく必要があります。管理規約には、専有部分と共用部分の範囲、管理費や修繕積立金、管理組合の運営、総会、駐車場、専有部分の工事などが定められます。

重要なのは、国土交通省の「マンション標準管理規約」が、そのまま購入するマンションの規約になるわけではない点です。標準管理規約は、各マンションが規約を作成・改正するときに使うひな型です。

参考：マンション標準管理規約｜国土交通省

管理規約に関連する用語

管理規約は、マンション管理における基本ルールに位置します。

管理規約には基本事項、使用細則には日常生活の具体的なルールが記載されるのが一般的です。「管理規約だけ読めばすべて分かる」とは限らないため、関連する使用細則も一緒に確認しましょう。

管理規約はどんな人に関係する？

管理規約は、マンションを購入して区分所有者になるすべての人に関係します。たとえば、犬と暮らす予定の夫婦が「ペット飼育可」と説明されたマンションを購入しても、使用細則で犬の大きさや頭数、共用部分での移動方法が定められていることがあります。入居後にリフォームを予定している人は、使用できる床材や工事時間、管理組合への申請手続きが関係します。自動車を所有している人は、駐車場の契約期間、使用料、抽選方法、車両サイズなどの確認が必要です。

自分はルールにこだわらないと思っていても、管理費、修繕積立金、総会での意思決定などには関係するため、無関係ではありません。

管理規約が必要な理由

分譲マンションでは、専有部分を個人で所有する一方、建物の多くを他の区分所有者と共同で管理します。誰がどの費用を負担するのか、共用部分をどのように使うのか、修繕をどう決めるのかが曖昧だと、管理や生活上のトラブルにつながります。そこで、区分所有法を基本として、それぞれのマンションに合った管理規約を定めます。区分所有法では、建物や敷地、附属施設の管理・使用に関する区分所有者間の事項を規約で定められることが示されています。

参考：建物の区分所有等に関する法律｜e-Gov法令検索

スポーツにも、競技全体のルールと、施設ごとの利用ルールがあります。マンションでも、法律に加えて、その建物の構造や設備、住戸数などに合わせた管理規約と使用細則が設けられます。ただし、賃貸住宅の入居ルールとは立場が異なります。分譲マンションの購入者は、ルールを守るだけでなく、管理組合の一員として総会に参加し、必要に応じてルールの見直しにも関わります。

管理規約には何が書かれている？

マンションによって異なりますが、一般的には次のような内容が記載されます。

• 専有部分、共用部分、敷地の範囲
• 管理費や修繕積立金の負担
• 管理組合の業務
• 理事長、理事会、監事の役割
• 総会の招集方法や決議
• 駐車場などの使用方法
• 専有部分の修繕やリフォーム手続き
• 禁止行為や違反時の対応
• 会計や修繕積立金の管理
• 管理規約や使用細則の変更方法

国土交通省のマンション標準管理規約には、こうした項目の標準的な考え方が示されています。ただし、実際に適用されるのは購入するマンションの管理規約です。標準管理規約と異なる内容があっても、それだけで問題があるとは限りません。

参考：令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）｜国土交通省

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管理規約と使用細則の違い

管理規約は、管理組合の運営や費用負担などを含む、マンション全体の基本ルールです。使用細則は、管理規約をもとに、日常生活での具体的な使い方を定めたルールです。たとえば、管理規約でペットの飼育について使用細則で定めるとして、ペット使用細則で飼育できる種類や頭数を決めることがあります。駐車場、駐輪場、ごみ置き場、共用施設、リフォームなどについても、個別の細則が作られている場合があります。

契約前には、管理規約だけでなく、自分に関係する使用細則も見せてもらいましょう。

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マンション購入で管理規約をどう考える？

管理規約は、購入後に変更できる可能性があります。ただし、自分一人の希望だけで変えられるものではなく、総会で必要な決議を行います。国土交通省は、2025年の区分所有法改正などに合わせてマンション標準管理規約を改正し、2026年4月1日以降の管理規約改正では、改正法に対応した総会手続きや決議要件を確認するよう案内しています。

参考：マンション標準管理規約｜国土交通省

そのため、「購入後にルールを変えればよい」と考えるのは現実的ではありません。現在の規約のままでも、自分が希望する暮らしをできるかで判断しましょう。一方、規約が厳しいほど良いとも限りません。自分にとって不便なルールが、他の居住者にとっては生活環境を守る役割を果たしていることもあります。

管理規約のメリットと注意点

管理規約があるメリット

管理規約の注意点

• 物件ごとに内容が異なる
  「一般的なマンションでは認められている」という説明だけでは判断できません。購入予定のマンションの規約を確認する必要があります。
• 営業担当者の説明より規約が優先されることがある
  「ペット可」「リフォーム可能」と説明されても、細かな条件が規約や使用細則に記載されている場合があります。口頭説明だけで決めないようにしましょう。
• 規約は将来変更される可能性がある
  現在認められていることが、管理組合の決議によって将来変更される可能性があります。ただし、変更には所定の手続きが必要です。
• 専有部分でも自由に変更できない場合がある
  専有部分のリフォームでも、床材、配管、窓、玄関扉などに制限が設けられていることがあります。専有部分と共用部分の境界も確認が必要です。

管理規約について契約前に確認したいポイント

• ペットに関するルール
  飼育の可否だけでなく、種類、大きさ、頭数、届け出、共用部分での移動方法を確認します。管理規約とペット飼育細則の両方を見ましょう。
• リフォームの制限
  工事申請の期限、工事可能時間、床材の性能、配管や窓の扱いを確認します。購入後にリフォームする予定がある場合は、希望する工事が可能か管理会社へ確認してください。
• 管理費と修繕積立金
  負担額だけでなく、住戸ごとの計算方法、支払方法、滞納時の対応を確認します。長期修繕計画や収支予算も合わせて見ましょう。
• 駐車場や共用施設
  駐車場の権利が住戸に付属するのか、一定期間ごとに抽選するのかを確認します。共用施設についても、使用料や予約方法を見ておきましょう。
• 禁止事項と使用細則
  楽器、喫煙、民泊、ベランダの使用、廊下への私物設置など、自分の生活に関係するルールを確認します。
  国土交通省も、マンション内のルールや管理費、修繕計画など、購入後の生活に影響する情報を事前に把握することが重要だとしています。

参考：マンション管理｜国土交通省

まず物件固有の規約と使用細則を受け取り、自分の暮らしに関係する条項と費用を契約前に照合しましょう。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！