固定資産税とは？マンションの計算方法と軽減措置

マンションを購入すると、住宅ローンや管理費、修繕積立金に加えて「固定資産税」を毎年支払うことになります。「いつから支払うのか」「新築マンションは安くなるのか」と疑問に感じる人もいるでしょう。

結論からいうと、固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。マンションでは、専有部分の建物と敷地の持分が課税対象になります。

新築マンションには一定期間の減額措置がありますが、終了後は建物部分の税額が上がる可能性があります。購入前に、現在の見込額だけでなく、減額終了後の負担も確認しておくことが大切です。

この記事では、固定資産税の計算方法や軽減措置、購入時の日割り精算について解説します。

固定資産税を一言でいうと

固定資産税とは、一言でいうと、土地や建物などの固定資産を所有している人が毎年納める地方税です。

マンションの場合は、次の資産が対象になります。

• 専有部分に対応する建物
• 敷地全体のうち、所有する土地の持分

課税するのはマンションが所在する市町村で、東京23区では東京都が課税します。原則として、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が、その年度の納税義務者になります。

年の途中でマンションを売買しても、市町村が納税義務者を月ごとに変更するわけではありません。

出典：固定資産税・都市計画税について｜横浜市

固定資産税に関連する用語

固定資産税は、マンションを所有している間にかかる税金です。購入時に一度だけ納める不動産取得税や登録免許税とは異なります。

関連する用語には、次のようなものがあります。

• 固定資産税評価額：市町村が土地や建物の税額を計算するために決める価格
• 課税標準額：税率を掛けて税額を計算する基礎となる金額
• 都市計画税：市街化区域内の土地や建物に課される税金
• 住宅用地の特例：住宅が建つ土地の課税標準額を軽減する仕組み
• 新築住宅の減額措置：一定の条件を満たす新築住宅の建物部分を一定期間減額する仕組み

固定資産税評価額は、マンションの販売価格や中古市場での売却価格と同じではありません。

固定資産税はどんな人に関係する？

固定資産税は、原則としてマンションを所有するすべての人に関係します。住宅ローンを完済しているかどうかや、実際に住んでいるかどうかは問いません。

たとえば、2026年1月1日時点でマンションを所有している人には、2026年度分の固定資産税が課されます。2026年4月にそのマンションを売却しても、市町村に対する納税義務者は1月1日時点の所有者です。

一方、1月2日以降に新築マンションの所有権を取得した場合、その年度は原則として売主側が納税義務者となり、翌年度から購入者に課税されます。

ただし、不動産売買では、引き渡し日を基準に固定資産税相当額を売主と買主で精算するのが一般的です。これは税法上の納税義務者を変更する手続きではなく、売買契約に基づく当事者間の精算です。

固定資産税を身近な例でいうと

固定資産税は、マンションを所有している間に毎年発生する「所有に対する税金」と考えると分かりやすいでしょう。

ただし、管理費や修繕積立金とは支払う目的が異なります。管理費などはマンションの管理組合へ支払い、共用部分の管理や将来の修繕に使われます。固定資産税は自治体へ納める税金です。

住宅ローンを完済しても、マンションを所有している限り、固定資産税の負担は原則として続きます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、基本的に次の式で計算します。

課税標準額×税率

標準税率は1.4％ですが、自治体の条例によって異なる場合があります。マンションでは、土地と建物を分けて計算し、その合計額が課税されます。

土地には住宅用地の特例があります。住宅1戸につき200平方メートル以下に相当する小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1になります。マンションの場合は、敷地全体について戸数を踏まえて判定され、そのうち各所有者の持分に応じた税額を負担します。

出典：土地についての特例｜横浜市

新築マンションの固定資産税は一定期間減額される

一定の要件を満たす新築住宅では、居住部分のうち床面積120平方メートルまでに相当する建物の固定資産税が2分の1に減額されます。

3階建て以上の耐火・準耐火建築物に該当する一般的なマンションでは、通常、新築後5年度分が減額期間です。土地部分ではなく、建物部分の固定資産税に適用される点に注意しましょう。

減額期間が終了すると、本来の税額に戻ります。そのため、6年度目以降に固定資産税の負担が増えることがあります。これは固定資産税そのものが急に増税されたとは限らず、減額措置が終了したことによる場合があります。

出典：家屋についての減額制度｜横浜市

長期優良住宅の固定資産税はどうなる？

認定長期優良住宅に該当する新築マンションでは、建物部分の固定資産税が2分の1になる期間が、一般的なマンションより長く設定されています。

2026年7月時点では、一定の要件を満たすマンションの場合、減額期間は新築後7年度分です。対象となる床面積や新築時期などの条件があり、認定を受けているだけで無条件に適用されるわけではありません。

購入予定のマンションが長期優良住宅の場合は、認定通知書などの資料と、減額措置を受けるための手続きについて営業担当者や自治体へ確認しましょう。

出典：認定長期優良住宅を取得したときに利用できる減税制度｜国土交通省

固定資産税を知っておく意味

購入後の年間支出を把握できる

住宅ローンの返済額だけでなく、税金を含めた年間の住居費を考えられます。

減額終了後の負担に備えられる

新築時の見込額だけで判断せず、減額措置が終わった後の税額も家計に組み込めます。

引き渡し時の精算内容を確認できる

固定資産税相当額の精算期間や起算日を理解し、諸費用明細の内容を確認しやすくなります。

固定資産税の注意点

販売時の金額は概算の場合がある

新築マンションでは、契約時点で建物の固定資産税評価額が確定していないことがあります。資金計画に記載された金額が概算なのか確認しましょう。

購入価格から税額を計算できるわけではない

固定資産税は販売価格ではなく、自治体が決定する評価額などを基に計算されます。

都市計画税が別にかかる場合がある

市街化区域内のマンションでは、固定資産税に加えて都市計画税が課されるのが一般的です。見込額を見るときは、両方が含まれているか確認が必要です。

税額が毎年一定とは限らない

評価替えや土地の価格、建物の経年、新築住宅の減額終了などによって税額が変わることがあります。

契約前に確認したい固定資産税のポイント

年間の見込額はいくらか

営業担当者に固定資産税と都市計画税の年間見込額を確認します。概算の場合は、どのような前提で計算した金額なのかも聞いておきましょう。

新築住宅の減額が反映されているか

提示された税額が減額前なのか、減額後なのかを確認します。減額期間の終了後に想定される金額も確認すると、将来の家計を考えやすくなります。

固定資産税の精算方法はどうなっているか

売買契約書や諸費用明細を見て、精算の起算日、対象期間、引き渡し日以降の買主負担額を確認しましょう。

土地と建物の内訳はあるか

可能であれば、土地と建物、固定資産税と都市計画税の内訳を確認します。新築住宅の減額がどの部分に適用されているかを理解しやすくなります。

長期優良住宅に該当するか

該当する場合は、認定を確認できる書類や減額手続きの有無を、営業担当者とマンション所在地の自治体へ確認しましょう。

固定資産税のまとめ

固定資産税は、毎年1月1日時点でマンションを所有している人に課される税金です。

新築マンションでは建物部分の減額措置を受けられる場合がありますが、減額期間の終了後は負担が増える可能性があります。購入前には、年間の見込額だけでなく、減額の対象期間、終了後の金額、引き渡し時の精算方法まで確認することが大切です。

固定資産税を含めた購入後の住居費を、無理のない範囲で準備できそうでしょうか。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！