都市計画税とは？マンションの計算方法と固定資産税との違い

マンションの資金計画を見ると、固定資産税と並んで「都市計画税」が記載されていることがあります。「固定資産税と何が違うのか」「すべてのマンションにかかるのか」と疑問に感じる人もいるでしょう。

結論からいうと、都市計画税は、原則として市街化区域内にある土地や建物の所有者に課される税金です。道路、公園、下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用へ充てられます。

マンション購入では固定資産税と一緒に案内されることが多いものの、課税対象や住宅用地に適用される特例には違いがあります。

この記事では、都市計画税の対象者、計算方法、固定資産税との違い、契約前に確認したいポイントを解説します。

都市計画税を一言でいうと

都市計画税とは、一言でいうと、街づくりに必要な費用を負担するため、市街化区域内の土地や建物に課される地方税です。

原則として、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人が、その年度の納税義務者になります。

マンションの場合は、次の資産が課税対象です。

• 専有部分に対応する建物
• マンション敷地のうち自分が所有する土地の持分

ただし、都市計画税はすべての地域で一律に課されるものではありません。マンションが所在する区域や自治体によって、課税の有無や税率が異なります。

出典：固定資産税・都市計画税について｜横浜市

都市計画税に関連する用語

都市計画税は、マンションを所有している間に毎年かかる可能性がある税金です。関連する用語には、次のようなものがあります。

• 固定資産税：土地や建物などの固定資産に課される税金
• 市街化区域：すでに市街地になっている区域や、計画的に市街化を進める区域
• 市街化調整区域：市街化を抑えることを基本とする区域
• 課税標準額：税率を掛けて税額を計算する基礎となる金額
• 固定資産税評価額：自治体が土地や建物を評価して決定する価格
• 住宅用地の特例：住宅の敷地に対する税負担を軽減する仕組み

都市計画税は不動産取得税のように購入時だけ納める税金ではありません。対象区域内のマンションを所有している限り、原則として毎年課されます。

都市計画税はどんな人に関係する？

都市計画税は、市街化区域内にマンションを所有する人に関係します。

たとえば、2026年1月1日時点で市街化区域内のマンションを所有している場合、原則として2026年度分の都市計画税が課されます。住宅ローンの有無や、実際にその部屋へ住んでいるかどうかは問いません。

一方、市街化調整区域などにある土地や建物には、原則として都市計画税は課されません。ただし、自治体によって取り扱いが異なる場合があるため、購入予定のマンションについて個別に確認する必要があります。

都市部のマンションは市街化区域内にあることが多いため、多くのマンション購入者に関係する税金と考えておくとよいでしょう。

都市計画税を身近な例でいうと

都市計画税は、地域の道路、公園、下水道などを整備するために負担する「街づくりのための税金」と考えるとイメージしやすいでしょう。

ただし、支払った都市計画税が、自宅マンションの前にある道路の整備だけに使われるわけではありません。自治体が行う都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てられます。

マンションの管理費や修繕積立金とも異なります。管理費などは管理組合へ支払うお金ですが、都市計画税は自治体へ納める税金です。

固定資産税と都市計画税の違い

固定資産税と都市計画税は、どちらも土地や建物の所有者に毎年課されますが、対象と目的が異なります。

固定資産税は、原則として自治体内にある土地や建物などが広く課税対象になります。都市計画税は、主に市街化区域内の土地と建物が対象です。

また、都市計画税は都市計画事業などの費用に充てるという目的が定められています。

納付書は固定資産税と都市計画税がまとめられていることが多いため、ひとつの税金のように見えることがあります。資金計画を確認するときは、固定資産税と都市計画税の内訳を見ておきましょう。

都市計画税の計算方法

都市計画税は、基本的に次の式で計算します。

課税標準額×自治体が定める税率

税率は自治体によって異なります。たとえば横浜市では、2026年7月時点の税率は0.3％です。

マンションでは、土地と建物についてそれぞれ計算します。計算の基礎になるのはマンションの購入価格ではなく、固定資産評価基準に基づいて自治体が決定する評価額などです。

土地と建物の価格は原則として3年ごとに見直され、この見直しを「評価替え」といいます。そのため、購入時に示された都市計画税が将来も同じ金額で続くとは限りません。

出典：固定資産の価格の決め方｜横浜市

マンションの土地には住宅用地の特例がある

住宅が建っている土地には、都市計画税の課税標準額を軽減する特例があります。

住宅1戸につき200平方メートル以下に相当する小規模住宅用地では、都市計画税の課税標準額が価格の3分の1になります。200平方メートルを超える一般住宅用地では、価格の3分の2です。

マンションの場合は、敷地全体について戸数を考慮して判定し、各所有者は土地の持分に応じた税額を負担します。

固定資産税では、小規模住宅用地の課税標準額が価格の6分の1になるため、都市計画税とは特例の割合が異なります。

出典：土地についての特例｜横浜市

新築マンションの都市計画税は安くなる？

新築住宅には、建物部分の固定資産税を一定期間2分の1にする減額措置があります。しかし、この国の新築住宅に対する減額措置は、原則として都市計画税には適用されません。

そのため、販売担当者から「新築なので税金が軽減されます」と説明された場合は、固定資産税だけの軽減なのか、都市計画税も含めた見込額なのか確認が必要です。

自治体が独自の軽減制度を設けている場合もあるため、最終的にはマンション所在地の自治体で確認しましょう。

都市計画税を知っておく意味

購入後の年間支出を正確に考えられる

固定資産税だけでなく都市計画税も含めることで、毎年の住居費を把握しやすくなります。

新築時の税額を正しく理解できる

固定資産税の新築住宅減額と都市計画税を分けて確認できるため、減額終了後の負担も想定しやすくなります。

購入時の精算内容を確認できる

引き渡し時に請求される固定資産税・都市計画税相当額について、対象期間や内訳を確認しやすくなります。

都市計画税の注意点

すべてのマンションにかかるとは限らない

マンションが市街化区域内にあるか、自治体が都市計画税を課しているかによって異なります。

販売時の見込額は確定額とは限らない

新築マンションでは、契約時に建物の評価額が決まっておらず、周辺物件などを参考にした概算額が示される場合があります。

固定資産税の軽減と混同しやすい

新築住宅の建物に対する固定資産税の減額が、都市計画税にも同じように適用されるとは限りません。

年の途中で購入しても納税通知書が分割されるわけではない

税法上の納税義務者は1月1日時点の所有者です。引き渡し日以降の金額を買主が負担する場合は、売買契約に基づいて売主と精算します。

契約前に確認したい都市計画税のポイント

マンションは課税対象区域にあるか

重要事項説明書や自治体の都市計画情報を確認し、市街化区域内にあるかを確かめます。不明な場合は営業担当者や自治体へ確認しましょう。

年間の見込額はいくらか

固定資産税と都市計画税を合計した金額だけでなく、それぞれの内訳を確認します。概算の場合は、計算の前提も聞いておきましょう。

新築住宅の減額をどのように計算しているか

提示された税額について、固定資産税の新築住宅減額が反映されているか、都市計画税が含まれているかを確認します。

引き渡し時の精算方法はどうなっているか

売買契約書や諸費用明細を見て、精算の起算日、対象日数、買主の負担額を確認しましょう。

将来の年間負担を家計に含めているか

住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税と合わせて、都市計画税も毎年の住居費として見込んでおくことが大切です。

都市計画税のまとめ

都市計画税は、原則として市街化区域内の土地や建物の所有者に毎年課され、都市計画事業などに使われる税金です。

マンション購入時は、固定資産税との合計額だけを見るのではなく、都市計画税の内訳、税率、住宅用地の特例、引き渡し時の精算方法を確認しましょう。

固定資産税と都市計画税の両方を含めた年間負担を、購入後の家計に組み込めているでしょうか。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！