不動産取得税とは？マンションの計算方法と軽減制度
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マンション購入の教科書
贈与税とは？マンション購入資金の非課税制度と注意点
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マンション購入時に、親や祖父母から「頭金を援助する」と提案されることがあります。その際に確認したいのが贈与税です。「家族からもらうお金にも税金がかかるの？」「住宅購入なら非課税になるの？」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、マンション購入資金を無償でもらった場合は、原則として贈与税の対象です。ただし、年間110万円の基礎控除や、住宅取得等資金の非課税措置を利用できる場合があります。
非課税措置は自動的に適用されるものではなく、贈与者との関係、住宅性能、床面積、所得、入居時期などの条件を満たしたうえで申告が必要です。
この記事では、マンション購入資金の援助と贈与税の関係、非課税制度、契約前に確認したいポイントを解説します。
贈与税を一言でいうと
贈与税とは、一言でいうと、個人から財産を無償でもらった人に課される税金です。
現金だけでなく、不動産や有価証券などの財産をもらった場合も対象になります。マンション購入では、次のようなケースが贈与に該当する可能性があります。
- 親から頭金を出してもらった
- 祖父母から諸費用を援助してもらった
- 夫婦の一方が購入資金を多く負担したのに、所有権を均等にした
- 親が住宅ローンの一部を代わりに返済した
贈与税を納めるのは、原則としてお金を渡した人ではなく、もらった人です。
贈与税に関連する用語・制度
マンション購入資金の贈与を考えるときは、次の用語を区別する必要があります。
- 暦年課税：1年間にもらった財産の合計額を基に贈与税を計算する方法
- 基礎控除：暦年課税で年間110万円まで差し引ける控除
- 住宅取得等資金の非課税：父母や祖父母から住宅購入資金をもらった場合の特例
- 相続時精算課税：贈与時の負担を抑え、将来の相続時に精算する制度
- 共有持分：マンションを複数人で購入した場合の所有割合
- 直系尊属：自分の父母や祖父母など、直接上の世代にあたる親族
配偶者の父母は、自分にとっての直系尊属ではありません。たとえば夫の父から妻へ資金を渡す場合、妻は住宅取得等資金の非課税措置を利用できない点に注意が必要です。
贈与税はどんな人に関係する？
贈与税は、自己資金や住宅ローン以外に、家族から購入資金の援助を受ける人に関係します。
たとえば、5,000万円のマンションを購入する際に、本人が住宅ローンで4,000万円を借り、親から1,000万円を無償でもらうケースです。この1,000万円は、何も手続きをしなければ贈与税の対象になる可能性があります。
「親から不動産会社へ直接振り込んでもらえば贈与にならない」というわけではありません。誰が資金を負担し、誰がマンションを取得したかで判断されます。
反対に、親から借りた場合は直ちに贈与とは限りませんが、返済期限や返済方法を決めず、実際にも返済していない場合は、実質的な贈与と判断される可能性があります。
贈与税を身近な例でいうと
贈与税は、「人から財産を受け取ったときの税金」と考えると分かりやすいでしょう。
ただし、日常生活で家族が負担する生活費や教育費は、通常必要と認められる範囲で、その都度直接使われるものであれば贈与税がかからない場合があります。
マンションの購入資金は、通常の生活費とは性質が異なります。高額なお金をまとめて受け取るため、「家族間だから申告しなくてもよい」とは考えず、贈与額と利用できる特例を確認する必要があります。
暦年課税による贈与税の計算方法
暦年課税では、その年の1月1日から12月31日までにもらった財産の合計額から、基礎控除110万円を差し引いて贈与税を計算します。
贈与財産の合計額－基礎控除110万円＝課税価格
注意したいのは、110万円が「贈与する人ごと」の金額ではないことです。
たとえば、同じ年に父から80万円、母から80万円をもらった場合、受け取った合計額は160万円です。160万円から110万円を差し引いた50万円が、贈与税計算の対象になります。
父母や祖父母などの直系尊属から、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の人が贈与を受けた場合は、一定の特例税率が使われます。
出典：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
住宅取得等資金の贈与税非課税とは
2026年7月時点では、2024年1月1日から2026年12月31日までに、父母や祖父母などの直系尊属から住宅購入資金の贈与を受け、一定の要件を満たす場合、次の金額まで贈与税が非課税になります。
- 省エネ等住宅：1,000万円まで
- それ以外の住宅：500万円まで
省エネ等住宅として1,000万円の非課税枠を利用するには、省エネルギー性能、耐震性能またはバリアフリー性能のいずれかについて、所定の基準を満たすことを証明する書類が必要です。
「ZEHマンション」「長期優良住宅」と案内されていても、贈与税の非課税措置に必要な書類を用意できるかは別に確認しましょう。
出典：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁
住宅取得等資金の非課税を受ける主な条件
非課税措置には複数の条件があります。主な条件は次のとおりです。
- 贈与者が父母や祖父母などの直系尊属である
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上である
- 合計所得金額が原則2,000万円以下である
- マンションの登記簿上の専有面積が40平方メートル以上240平方メートル以下である
- 床面積の2分の1以上を自分の居住用に使用する
- 贈与を受けた翌年3月15日までに資金の全額を住宅取得へ充てる
- 翌年3月15日までに入居するか、遅滞なく入居することが確実である
登記簿上の床面積と広告に記載される専有面積は、計測方法が異なるため一致しない場合があります。40平方メートル前後のマンションでは、登記事項証明書などで確認が必要です。
非課税でも贈与税の申告が必要
住宅取得等資金の非課税措置を利用して税額がゼロになる場合でも、贈与税の申告は必要です。
原則として、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書と必要書類を税務署へ提出します。
必要書類には、戸籍謄本、売買契約書の写し、住宅性能を証明する書類などがあります。申告しなければ、非課税枠の範囲内であっても特例を受けられない可能性があります。
相続時精算課税との違い
相続時精算課税は、原則として60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫などへの贈与で選択できる制度です。
2024年以後の贈与には年間110万円の基礎控除が設けられ、基礎控除を超えた部分について累計2,500万円までの特別控除があります。ただし、贈与者が亡くなったときには、一定の贈与財産を相続財産に加えて相続税を計算します。
一度選択すると、その贈与者からの贈与について暦年課税へ戻せないため、住宅購入時の税額だけで決めず、将来の相続も含めて税理士や税務署へ相談することが大切です。
マンション購入で贈与税をどう考える？
重要なのは、お金を受け取る前に資金計画と所有権の割合を決めることです。
夫婦で購入する場合は、実際の購入資金の負担割合と登記する共有持分をそろえるのが基本です。一方が4,000万円、もう一方が1,000万円を負担するなら、単純に2分の1ずつで登記すると、夫婦間の贈与を指摘される可能性があります。
また、住宅取得等資金の贈与は、住宅ローン契約や売買契約、決済の時期と関係します。贈与を受ける時期や振込先を、自己判断だけで決めないようにしましょう。
契約前に確認したい贈与税のポイント
誰から誰へ、いくら贈与するか
贈与者と受贈者の関係、金額、贈与予定日を整理します。夫婦それぞれが自分の親から援助を受ける場合は、資金の流れを分けて記録しましょう。
マンションが非課税措置の対象になるか
登記簿上の床面積や入居予定日を確認します。省エネ等住宅の1,000万円枠を利用する場合は、必要な証明書を販売会社へ確認しましょう。
資金負担と共有持分が合っているか
自己資金、贈与資金、住宅ローンを誰が負担するか整理し、その割合と登記上の持分が大きくずれていないか確認します。
贈与を受ける時期は適切か
贈与した年と住宅を取得する時期がずれると、非課税措置の条件を満たせない可能性があります。決済日から逆算して確認しましょう。
申告に必要な書類を用意できるか
売買契約書、戸籍謄本、住宅性能証明書などの必要書類と提出期限を、税務署や税理士へ確認しておきます。
贈与税のまとめ
贈与税は、マンション購入資金を親や祖父母などから無償でもらった場合に課される可能性がある税金です。
年間110万円の基礎控除や住宅取得等資金の非課税措置がありますが、金額だけでなく、贈与者との関係、床面積、所得、入居時期、申告手続きなどの条件があります。
購入資金を受け取る前に、非課税制度の対象になるか、資金負担と共有持分が合っているかを確認できているでしょうか。
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