住宅ローン控除とは？2026年の条件と申請方法
admin
マンション購入の教科書
制度・税金・補助金, フラット35, 住宅ローン, 全期間固定金利, 適合証明書
admin
マンションの住宅ローンを比較していると、「フラット35」という選択肢を案内されることがあります。「銀行の固定金利と何が違うのか」「35年間同じ金利なのか」と疑問に感じる人もいるでしょう。
結論からいうと、フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。
融資実行時に借入金利と毎月の返済額が決まり、返済期間中に市場金利が上昇しても、原則として適用金利は変わりません。
ただし、変動金利より借入時の金利が高い場合があり、マンションにも所定の技術基準があります。この記事では、フラット35の仕組みや利用条件、メリットと注意点を解説します。
フラット35を一言でいうと
フラット35とは、一言でいうと、最長35年間の金利を固定できる住宅ローンです。
一般的な銀行の住宅ローンは、金融機関が自ら資金を貸し出します。フラット35には、金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取る「買取型」と、住宅金融支援機構が保険を付ける「保証型」があります。
購入者は銀行、信用金庫、モーゲージバンクなどの取扱金融機関を通じて申し込みます。住宅金融支援機構の窓口から直接借りるわけではありません。
「35」という名称ですが、必ず35年で借りる必要はありません。返済期間は借入時の年齢や希望に合わせて設定します。
出典：長期固定金利住宅ローン【フラット35】｜住宅金融支援機構
フラット35に関連する用語・制度
フラット35には、住宅性能や返済期間などに応じた複数のメニューがあります。
- フラット20：返済期間を15年以上20年以下とする商品
- フラット35S：省エネ性や耐震性などが高い住宅について一定期間金利を引き下げる制度
- フラット50：長期優良住宅などを対象に最長50年返済を利用できる商品
- 融資率：住宅の建設費または購入価格に対する借入額の割合
- 適合証明書：住宅が所定の技術基準を満たすことを証明する書類
- 機構団信：死亡や所定の身体障害状態などに備える団体信用生命保険
「フラット35」と「フラット35S」は別の住宅ローンではありません。フラット35Sは、条件を満たした住宅についてフラット35の金利を一定期間引き下げる仕組みです。
フラット35はどんな人に向いている？
フラット35は、将来の金利上昇によって返済額が変わることを避けたい人に向いています。
たとえば、35歳でマンションを購入し、子どもの教育費が増える時期や老後までの返済額をあらかじめ把握したい人です。全期間固定金利であれば、借入時点で長期的な返済計画を立てやすくなります。
また、団体信用生命保険へ加入しない場合でも利用できる選択肢があるため、健康上の理由で一般的な住宅ローンの団信に加入できない人が検討することもあります。ただし、団信へ加入しなければ、借入者に万一のことがあってもローンは原則として残ります。
自営業者や転職後の人も申し込みできますが、フラット35なら必ず審査に通るという意味ではありません。収入、ほかの借り入れ、返済負担率などについて審査があります。
フラット35を身近な例でいうと
フラット35は、返済期間中の価格をあらかじめ固定する「長期契約」のようなものです。
変動金利では、市場金利の動きによって適用金利や返済額が変わる可能性があります。フラット35では、融資実行時に決まった金利が原則として完済まで続きます。
その代わり、借入後に市場金利が下がっても、自動的に適用金利が下がるわけではありません。低い金利へ変更したい場合は、借り換えなどを検討する必要があります。
フラット35の仕組み
フラット35は、一般的に次の流れで利用します。
- 取扱金融機関へ事前審査や本審査を申し込む
- 購入するマンションが技術基準に適合するか確認する
- 金融機関の融資審査と住宅の物件検査を受ける
- 適合証明書を金融機関へ提出する
- 金銭消費貸借契約を締結する
- マンションの引き渡し時に融資が実行される
適用されるのは、原則として申込時ではなく融資実行時の金利です。新築マンションでは契約から引き渡しまで長期間空く場合があるため、申込時点の金利だけで返済計画を決めないことが大切です。
フラット35の主な利用条件
フラット35では、申込者と住宅の両方に条件があります。
申込者については、原則として申込時の年齢が70歳未満であることや、年収に対するすべての借り入れの年間返済額が所定の基準内であることなどが求められます。親子リレー返済を利用する場合は、年齢の取り扱いが異なります。
住宅については、購入価格だけでなく、床面積、断熱性、耐久性、管理規約、長期修繕計画などの技術基準を満たす必要があります。
投資用マンションの購入には利用できません。本人または親族が居住する住宅であることが前提です。
マンションに必要な技術基準
新築マンションでは、原則として専有部分の床面積が30平方メートル以上であることなどが求められます。
このほか、主に次の項目が確認されます。
- 断熱構造
- 建物の耐火性や耐久性
- 共用配管の点検方法
- 住戸間の界床や界壁
- 床の遮音構造
- 管理規約の有無
- 20年以上の長期修繕計画
基準に適合していることを示すため、原則として適合証明書が必要です。物件検査には手数料がかかる場合がありますが、新築マンションでは販売事業者がまとめて手続きを進めていることもあります。
中古マンションでは、新築時にフラット35を利用していても、原則として中古住宅の適合証明が改めて必要です。ただし、「中古マンションらくらくフラット35」など、検査を省略できる物件もあります。
フラット35のメリット
返済額を長期的に把握できる
融資実行時に借入金利と返済額が決まるため、金利上昇による返済額の変化を避けられます。
家計の計画を立てやすい
教育費や老後資金など、将来の支出と住宅ローン返済を組み合わせて考えやすくなります。
一定の住宅性能を確認できる
技術基準と物件検査があるため、マンションの断熱性や維持管理計画などを確認するきっかけになります。
条件を満たせば金利引き下げを受けられる
住宅性能、子どもの人数、地域連携などに応じたポイントにより、一定期間の金利が引き下げられる場合があります。
団信へ加入しない選択肢がある
健康上の理由などで団信へ加入しない場合でも、フラット35を利用できることがあります。
フラット35の注意点
借入時の金利が変動金利より高い場合がある
金利上昇リスクを避けられる一方、借入時点の返済額だけを比べると、変動金利より高くなることがあります。
申込時と融資実行時の金利が異なる可能性がある
契約から引き渡しまでに金利が上がれば、想定より毎月の返済額が増える可能性があります。
取扱金融機関によって費用が異なる
フラット35の基本的な仕組みは共通でも、融資手数料、金利、つなぎ融資、付帯サービスなどは金融機関によって異なります。
物件が技術基準を満たす必要がある
購入者の審査に問題がなくても、マンションが基準に適合しなければ利用できません。
団信に加入しないリスクを考える必要がある
団信へ加入しない場合、借入者が死亡しても住宅ローンは消えません。相続人が返済を引き継ぐ可能性があります。
マンション購入でフラット35をどう考える？
フラット35を選ぶときは、「固定金利だから安心」という言葉だけで決めないことが大切です。
変動金利や民間金融機関の全期間固定金利と、次の条件をそろえて比較しましょう。
- 融資実行時の金利
- 毎月の返済額
- 総返済額
- 融資手数料
- 団信の保障内容
- 金利引き下げ終了後の返済額
- 繰上返済の条件
金利上昇による返済額の変化を避けたい人には有力な選択肢ですが、借入時の返済額や総返済額を抑えたい人に必ず適しているとは限りません。
契約前に確認したいポイント
マンションはフラット35の対象か
販売担当者へ、適合証明書を取得する予定があるか、フラット35Sの対象になるかを確認します。
融資実行まで金利が上がった場合に返済できるか
現在の金利だけでなく、金利が上がった場合の返済額も金融機関に試算してもらいましょう。
金利引き下げは何年間続くか
適用されるポイント数、引き下げ幅、引き下げ期間、その後の金利を確認します。
金融機関ごとの費用を比較したか
金利だけでなく、融資手数料、物件検査手数料、団信、繰上返済の条件まで比較します。
団信の保障内容は十分か
新機構団信、夫婦連生団信、3大疾病付機構団信などの違いと、加入しない場合の家族への影響を確認しましょう。
フラット35のまとめ
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。
返済額を長期間固定できる一方、融資実行時の金利が適用されることや、マンションが技術基準を満たす必要があることには注意が必要です。
変動金利やほかの固定金利と、毎月の返済額、総返済額、手数料、団信まで同じ条件で比較できているでしょうか。
プロフィール
はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！
