収入合算とは？住宅ローンで利用する仕組みと注意点
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マンション購入の教科書
ペアローンとは？収入合算との違いと夫婦で借りる注意点
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共働きでマンションを購入するとき、金融機関や不動産会社から「ペアローンなら借入額を増やせます」と提案されることがあります。
「2人の収入を合算するだけ？」「どちらかが働けなくなったらどうなる？」「住宅ローン控除は2人とも使える？」と疑問に思う人もいるでしょう。
結論からいうと、ペアローンとは、夫婦など2人が同じマンションに対して、それぞれ別の住宅ローンを契約する方法です。
借入額を増やしやすい一方、契約や諸費用も原則として2人分になり、収入減少や離婚、死亡などがあった場合の影響も考えておく必要があります。
ペアローンを一言でいうと
一言でいうと、ペアローンとは、1つの住宅を購入するために、2人がそれぞれ債務者となって住宅ローンを借りる方法です。
たとえば、5,000万円を借りる場合に、夫が3,000万円、妻が2,000万円の住宅ローンを契約します。ローン契約は2本に分かれ、それぞれが自分の借入分を返済します。
一般的には2人とも購入するマンションの共有者となり、お互いが相手のローンの連帯保証人になります。ただし、対象となる関係や保証方法は金融機関によって異なります。
ペアローンは国が一律に定めた制度ではなく、金融機関が提供する住宅ローンの契約方法です。利用条件は申込先の商品説明書で確認しましょう。
ペアローンに関連する用語
ペアローンは、2人の収入を利用してマンションを購入する方法の一つです。
- 収入合算：主債務者の収入に、配偶者などの収入を加えて審査を受ける方法
- 連帯債務：2人が同じ住宅ローンについて、それぞれ返済義務を負う方法
- 連帯保証：主債務者が返済できない場合に、連帯保証人が返済義務を負う仕組み
- 団体信用生命保険：債務者が死亡するなど所定の状態になった場合に、保険金でローン残高を返済する仕組み
- 共有持分：住宅の所有権を2人以上で持つ場合の割合
- 住宅ローン控除：一定の要件を満たした場合に、住宅ローン残高などを基に所得税等から控除を受ける仕組み
同じ「2人の収入を使う方法」でも、誰が債務者になるか、ローン契約が何本になるかが異なります。
ペアローンはどんな人に関係する？
ペアローンは、主に共働きの夫婦やパートナーが、2人の収入を使ってマンションを購入したい場合に関係します。
たとえば、夫だけの借入可能額では希望するマンションに届かないものの、妻も安定した収入を得ている場合です。
また、2人とも住宅ローン控除の利用を検討している場合や、それぞれが自分の返済分と所有権を持ちたい場合にも選択肢になります。
ただし、今の収入が高いことだけで判断してはいけません。出産、育児、介護、転職などによって、どちらかの収入が減る可能性も考える必要があります。
国土交通省は、住宅価格の上昇などを背景にペアローンの利用者が増加しており、将来の家計負担を踏まえて住宅ローンのリスクを理解することが重要だと案内しています。
ペアローンを身近な例でいうと
ペアローンは、2人で一つの商品を買うものの、支払い契約はそれぞれ別に結ぶイメージです。
夫婦で同じマンションに住みますが、夫と妻は別々の住宅ローンを契約し、それぞれに借入額、返済期間、適用金利などが設定されます。
ただし、通常の割り勘と違い、住宅ローンは長期間続きます。2人の家計が一体であっても、契約上はそれぞれが自分のローンに責任を負う点が重要です。
ペアローンと収入合算の違い
ペアローン
2人がそれぞれ住宅ローンを契約するため、ローンは2本です。2人とも債務者となり、それぞれ団体信用生命保険へ加入するのが基本です。
収入合算
2人の収入を審査に利用しますが、住宅ローン契約は原則として1本です。一方が主債務者となり、もう一方は連帯保証人または連帯債務者になります。
収入合算でも、連帯保証型と連帯債務型では返済義務や住宅ローン控除、団信の扱いが異なります。「ペアローンではないから契約が簡単」とだけ考えず、誰が債務者になるのかを確認しましょう。
ペアローンの仕組み
ペアローンでは、一般的に次のように手続きが進みます。
- 2人の借入希望額と返済期間を決める
- 2人がそれぞれ住宅ローンの審査を受ける
- 購入資金の負担割合に応じて共有持分を決める
- 2人がそれぞれ金銭消費貸借契約を結ぶ
- 2本の住宅ローンが融資実行される
- 2人がそれぞれ自分のローンを返済する
片方だけが審査に通った場合や、希望額が減額された場合には、購入資金全体を見直す必要があります。売買契約を結ぶ際は、ローン特約に2人分の借入条件が反映されているか確認しましょう。
ペアローンを利用するメリット
借入可能額を増やしやすい
2人がそれぞれ審査を受けるため、1人で申し込む場合より購入予算を増やせる可能性があります。
ただし、借りられる金額と無理なく返せる金額は異なります。
借入条件を分けられる場合がある
金融機関によっては、2人で異なる借入期間や金利タイプを選べる場合があります。完済予定年齢や収入状況に合わせて調整できます。
2人とも住宅ローン控除を利用できる可能性がある
それぞれがローンを借り、住宅を所有し、所得や入居時期などの要件を満たせば、各自が住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
適用要件や控除できる金額は入居年や住宅性能などによって異なるため、税務署や税理士へ確認しましょう。
出典：No.1210 マイホームの取得等と所得税の税額控除｜国税庁
ペアローンの注意点
契約に伴う費用が2人分かかる
ローン契約が2本になるため、融資手数料、印紙税、抵当権設定登記に関する費用なども、それぞれ発生する場合があります。
金利だけでなく、2人分の諸費用を含めて比較しましょう。
どちらかの収入が減っても返済は続く
出産や育児、病気、転職などで片方の収入が減っても、それぞれの返済義務が自動的に軽くなるわけではありません。
一方の収入だけでも一定期間返済できるかを試算しておくことが重要です。
団信で両方のローンが完済されるとは限らない
一般的なペアローンでは、夫が死亡した場合に団信で完済されるのは夫のローンだけで、妻のローンは残ります。
2人分の残高が対象になる連生型の団信を扱う金融機関もあります。保障の対象、保険料、適用条件を確認しましょう。
売却や離婚時の手続きが複雑になる
2人が共有者で、それぞれローンを負担しているため、片方だけの判断で売却することは困難です。
離婚時にどちらかが住み続ける場合も、名義や債務者を自由に変更できるとは限りません。金融機関の承認が必要になります。
購入資金と持分割合を合わせる必要がある
実際の購入資金の負担割合と登記上の持分割合が異なる場合、夫婦間の贈与と判断されることがあります。
国税庁は、夫婦共同で住宅を購入するとき、実際の負担割合と所有権登記の持分割合が異なると、贈与税の問題が生じる場合があると案内しています。
出典：No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき｜国税庁
ペアローンの契約前に確認したいポイント
2人の借入額と持分割合
頭金を含めて、誰がいくら負担するのかを整理します。そのうえで、司法書士や税理士に持分割合を確認しましょう。
片方の収入が減った場合の返済
育児休業や転職などを想定し、どちらか一方の収入が減った条件でも返済額を試算します。
団信で完済されるローンの範囲
一方に万一のことがあった場合、どのローンがいくら残るのかを金融機関へ確認します。
2本分の諸費用
融資手数料、登記費用、印紙税などについて、1人で借りる場合との差額を確認します。
ローン特約の内容
2人のうち片方だけが審査に通らなかった場合に、売買契約をどう扱うのか確認します。借入予定額、対象金融機関、融資承認期限も2人分記載されているか見ましょう。
ペアローンのまとめ
ペアローンとは、夫婦など2人が同じマンションに対して、それぞれ別の住宅ローンを契約する方法です。
借入額を増やしやすい一方、返済義務、諸費用、団信、共有持分も2人分考える必要があります。
現在の世帯収入だけでなく、どちらかの収入が減った場合にも返済を続けられるか、判断できたでしょうか。
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