中古マンションでもZEH水準？性能証明と住宅ローン控除の確認点

中古マンションでも、必要な性能と証明を備えていれば、住宅ローン控除の「ZEH水準省エネ住宅」に該当する可能性があります。新築時の広告に「ZEH-M」と書かれているだけで、買主の減税区分が決まるわけではありません。

購入前には、買う住戸の性能、控除に使える証明書、調査日を確認しましょう。この記事は2026年10月5日時点の制度を基に、2026〜2030年に入居する中古住宅を中心に説明します。所定の改修をした買取再販住宅は、別の区分で確認が必要です。

中古のZEH水準は何で決まる？

住宅ローン控除のZEH水準省エネ住宅は、認定長期優良住宅などの「認定住宅」以外で、断熱等性能等級5以上・一次エネルギー消費量等級6以上に該当することが証明された住宅です。

太陽光パネルがあるか、建物全体がZEH-Mかだけで判断せず、購入する部屋の評価を見ます。GXやZEHの名称、住宅ローン控除の区分、補助制度の対象は、それぞれの要件に沿って確認してください。

参考：中古住宅の住宅ローン控除｜国税庁

ZEH-MとZEH水準の基本的な違いは、次の記事でも整理しています。

ZEHとは？マンションの省エネ性能とZEH-Mの違い

証明書は名称と調査日を確認

控除に使う主な証明書

省エネ性能ラベルやBELS評価書、設計住宅性能評価書だけを、そのまま税の必要書類とみなさないようにします。こうした既存資料は、新たな証明書を発行するための確認資料として使える場合があります。

まず仲介会社へ証明書の有無を尋ね、なければ売主から評価書・図面・設備仕様などを集めてもらいましょう。その資料を証明書を発行する建築士等へ示し、発行できるか、追加調査が必要か、費用はいくらかを確認します。

参考：既存住宅を取得したとき｜国土交通省

見るのは発行日より調査の時期

中古住宅の省エネ性能証明では、取得日の前2年以内、または取得日以後6か月以内に、証明のための調査が終了したものという期間の条件があります。建設住宅性能評価書も、この期間内に評価されたものか確認します。古い資料を再印刷しても、調査・評価の日が新しくなるわけではありません。

新築時の評価書が古い場合は、資料が残っていても新たな証明の準備が必要になることがあります。調査の予定と書類の交付予定を契約前に決め、取得後になってから発行先を探す状況を避けましょう。

参考：既存住宅を取得したとき｜国土交通省

まどか

「ZEHと書いてある」から一歩進んで、この部屋の証明書と調査日を見てみましょう。書類がない場合も、発行できるかを契約前に確認できます。

2026年以降入居の控除条件

2026〜2030年に入居する中古のZEH水準省エネ住宅は、控除率0.7％、控除期間13年です。対象となる借入限度額は、次のとおりです。これは借りられる上限額ではなく、控除の計算に使える残高の上限です。

特例対象個人は、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、または19歳未満の扶養親族がいる人です。原則として入居年の12月31日の状況で判定します。40㎡以上50㎡未満の小規模住戸は、この借入限度額の上乗せ対象にはなりません。

たとえば一般枠で、計算対象の年末残高等が3,000万円なら、3,000万円×0.7％＝21万円がその年の計算額です。実際に控除できる額は納める税額などでも制限され、毎年必ず21万円が戻るという意味ではありません。

参考：既存住宅を取得したとき｜国土交通省

参考：中古住宅の住宅ローン控除｜国税庁

住戸と本人の条件もそろえる

性能が足りていても、取得から6か月以内の入居、所定の耐震要件、10年以上の返済期間など、共通の条件を満たす必要があります。売却時の税の特例との併用や親族間の取得などにも制限があります。

面積は広告の表示ではなく、登記事項証明書の専有部分の床面積で判断します。通常は50㎡以上で合計所得金額2,000万円以下、40㎡以上50㎡未満の住戸は合計所得金額1,000万円以下などの条件を確認します。共用廊下などは面積に含めません。

前の所有者が控除を受けていたか、その残り年数がいくつかだけでは、自分の適用可否は決まりません。自分の取得・入居と必要書類で判定し、最初の年は給与所得者でも確定申告が必要です。

参考：中古住宅の住宅ローン控除｜国税庁

住宅ローン控除とは？2026年の条件と申請方法

省エネ性能を中古の価値に活かす

補助制度が終了しても、省エネ性能は暮らしや物件比較の材料として残ります。証明書や仕様・改修履歴を保管すれば、将来の買主にも説明しやすくなります。税の要件は、その買主の入居年や制度で改めて確認する必要があります。

窓や給湯器の一部だけの省エネ表示を、住戸全体がZEH水準という証明に読み替えないようにします。また、目安光熱費は統一条件の試算であり、実際の請求額ではありません。設備の状態、交換費、住戸の位置と暮らし方も比較しましょう。

参考：省エネ性能表示制度｜国土交通省

契約前に決める3つのこと

• 仲介会社・売主と：購入予定住戸の評価書や証明書を集め、仕様変更・改修の履歴を確認する。
• 証明の発行先と：調査が必要か、終了時期、発行費用と誰が負担するかを決める。
• 税の確認先と：入居年、登記面積、所得、借入期間、申告に必要な書類を照合する。

最初の一歩は、仲介会社へ「この部屋の住宅ローン控除に使える性能証明があるか」を確認することです。性能・証明・日程を一緒にそろえれば、中古のZEH水準を、減税と購入後の暮らしの両方から判断できます。