40代のマンション購入、子育てと老後の資金をどう両立する？

40代の子育て家庭がマンション購入を進めるときは、物件探しと同時に、進学の年と退職の年を入れた資金計画を作りましょう。年収から借入額を決めるだけでは、教育費の増加や働き方の変化を拾いきれません。

最初から細かな将来予測を完成させる必要はありません。家計の実額、子どもの進路案、退職後の収入を順番に置き、購入後に残す現金と毎月の住宅費を決めれば、物件を選ぶ基準ができます。

1年分の家計から住宅費を決める

給与の手取り、賞与、児童手当等を分け、直近1年の支出を確認します。旅行、車検、帰省、保険の年払いなど、毎月の口座だけでは見えない支出も月割りにします。

住宅費に回せる額は、手取りから生活費と教育費、老後や予備費の積立を引いた残りです。賞与が出ないと支払えない毎月の返済を前提にすると、働き方が変わったときの調整が難しくなります。

たとえば住宅費の上限を月17万円と置き、ローン以外を月4万円と見積もれば、ローンに回せるのは月13万円です。親40歳、借入3,000万円、年2.0％、25年、元利均等・ボーナス返済なしなら、月返済は約12.7万円です。

この17万円は推奨額ではなく、考え方を示す仮の例です。管理費等が月5万円なら、同じ上限でもローンの枠は月12万円に下がります。物件を見つけたら、仮定をその住戸の金額へ置き換えます。

参考：住宅ローン新規借入シミュレーション｜千葉銀行

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教育費は子どもの年齢ごとに置く

親40歳、子ども9歳・12歳なら、親46歳ごろに高校入学と大学進学が重なる可能性があります。小学生の現在の支出だけを35年先まで使わず、進学前後の年だけでも計画に入れましょう。

文部科学省の2023年度調査の2026年訂正版では、公立小学校の年学習費は約36.7万円、公立中学校は約54.2万円、公立高校は約59.7万円です。学校外活動費も含む平均であり、大学費用や自宅外生活費は別に必要です。

現在の支出と将来の備えを分ける

今の塾代、給食費、習い事は生活費の実額に入れます。将来の入学金等へ積み立てるお金は別の欄に置きます。「教育費月5万円」と一行にまとめるより、何に使うお金なのかが分かります。

未定の進路は二つの案で試す

公立中心の案に加え、私立や自宅外通学が必要になった案を作ります。子どもに進路を確約させるためではなく、購入予算を決める前に、家計がどこまで選択肢を残せるかを見るためです。

高校や大学の費用は、希望する学校の最新の募集要項・納付金案内を読み、入学時と在学中を分けて追加してください。

参考：令和5年度子供の学習費調査（2026年1月16日訂正版）｜文部科学省

退職する年の残高を確認する

ローン期間を長くすれば月額は下がりますが、退職後に返済が続くことがあります。同じ4,000万円、年2.0％なら、25年は月約17.0万円、35年は月約13.3万円。40歳から借りる例では完済年齢が65歳と75歳に分かれます。

銀行へは毎月の返済額だけでなく、65歳時点の借入残高が分かる返済予定表を依頼します。本人の年金見込額と勤務先の退職後の働き方を合わせ、退職後も返せるかを確認しましょう。

「退職金で完済する」と決める場合も、返済後に生活費の備えが残ることが前提です。繰上返済を予定するなら、実行する時点の教育費や預貯金も見て、実行しない場合の計画を併せて作っておくと無理を減らせます。

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頭金に回す前に現金を分ける

預貯金をそのまま頭金の上限にしないことが大切です。購入時の諸費用、引っ越しや家具、近い進学費用、急な収入減への備えを分け、残った額から頭金を決めます。

中古なら、入居前のリフォーム費も見積書で確認します。価格だけ決まっても、工事費や支払時期が曖昧なままでは、決済直前に現金が足りなくなることがあります。

頭金を増やす案と、現金を残して借入を増やす案を比べるときは、適用金利や手数料も同じ条件とは限りません。銀行から二つの見積りを取り、返済額と購入後の預貯金の両方を見てください。

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契約前に計画を住戸の数字へ直す

物件が決まったら、不動産会社から諸費用明細、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、増額予定を受け取ります。銀行からは実際の金利と団信を含む返済予定表を取り、仮の家計表を完成させます。

購入後の積立が難しいと分かったら、教育費を削ると即決せず、物件価格、住戸の広さ、立地、頭金、返済期間の順に組み合わせを見直しましょう。通勤・通学が続けられることも、家計を維持する条件です。

まずは家計表に購入直後、進学が重なる年、退職する年の預貯金残高を一つずつ入れてください。どこかで備えが足りなくなるなら、その不足額を埋める予算へ調整してから、売買契約に進むことができます。