2026.10.03 2026.10.03

融資率とは？住宅ローンの9割以下・9割超と頭金・諸費用の確認点

admin

住宅ローンの金利表に「融資率9割以下」「9割超」と書かれていると、「頭金を1割入れれば低い金利になるの？」と疑問に思うかもしれません。

融資率は、住宅の購入価額などに対して、借入額が占める割合です。金利の区分を決める条件になることがあります。

融資率を確認する順番

確認する順番は、計算に使う購入価額、借入額、適用される金利、購入後に残る現金です。 広告価格から頭金を引くだけで済ませず、諸費用を含む資金計画で銀行に計算を確定してもらいましょう。

知りたいが見つかるもくじ

融資率は「借入額÷購入価額」で計算する

フラット35では、借入額を住宅の建設費または購入価額で割って融資率を計算します。マンション購入では、売買契約書の売買金額を基本に、借入対象として認められる費用の扱いも確認します。

例えば、計算に使う購入価額を5,000万円とし、諸費用を含めない単純な例で比べると、次のようになります。

ちょうど90％なら「9割以下」、90％を超えれば「9割超」です。 「だいたい1割の頭金」で判断せず、借入額と購入価額の確定額で計算してください。

購入時には、物件代金に加えて仲介手数料、登記費用、融資手数料などがかかります。

フラット35では、所定の確認書類で認められる諸費用を借入対象に含められます。横浜銀行も、建設費・購入価額に、領収書などで確認できる一部の諸費用を含められると案内しています。

そのため、融資率の分母になる購入価額も、広告の物件価格だけとは限りません。 次は、物件価格5,000万円に、借入対象として認められた諸費用200万円を加え、計算上の購入価額を5,200万円とする例です。

自己資金	借入額	融資率
500万円	4,700万円	約90.38％
520万円	4,680万円	90％

物件価格5,000万円と算入できる諸費用200万円を合わせるこの例では、自己資金500万円でも融資率は9割を超えます。9割以下にするには、自己資金を20万円増やす計算です。

諸費用200万円をすべて算入できることを仮定しています。不動産会社の資金計画書と、請求書・見積書などを銀行へ渡し、費目ごとに算入できるか確定してください。

公式の借入対象費用には、次のような項目があります。

修繕積立基金・管理準備金は、引き渡し時に一括で支払うものが対象です。費用によって条件があるため、不動産会社から資金計画書をもらい、銀行へ費目ごとに確認しましょう。

借入対象の諸費用を購入価額に含めて入力する扱いは、機構のWeb申込サービス入力要領でも説明されています。提出する資金計画では、諸費用の内訳を残し、物件価格とまとめた金額だけを書かないようにしてください。

フラット35では、融資率が9割以下か9割超かで金利が変わります。借換えは融資率を問わず「9割以下」の金利区分となり、保証型の条件は取扱金融機関への確認が必要です。

2026年10月の公表金利では、21年以上35年以下・新機構団信付きの最も多い金利は、9割以下で年3.83％、9割超で年3.94％です。差は年0.11ポイントですが、これは当月の数値です。銀行の見積もりでは、実際の借入額と各区分の金利を使って比べてください。

比較を依頼するときは、「自己資金を増やして9割以下にする案」と「現金を残して借りる案」の2つを用意します。銀行から毎月返済額、元利返済総額、手数料を出してもらい、購入後に残る預貯金も同じ表へ入れましょう。

自己資金を増やすと借入額を減らせますが、引っ越し、家具・家電、購入後の税金や生活費に使える現金も減ります。頭金に回す額は、こうした支払いと、収入が減った場合に残しておきたい資金を先に整理して決めると判断しやすくなります。

融資率の確認は、売買契約前の資金計画の段階で始めましょう。物件価格や諸費用が変わったら、本審査やローン契約の前に再計算を依頼します。

銀行には、次の4点をまとめて聞いてください。

「融資率の分母に使う購入価額はいくらですか？」 算入する諸費用と、算入しない費用を分けてもらいます。
「分子の借入額には、何が含まれていますか？」 複数の借入れを使う場合は、どの借入額を合算するか確認します。フラット35とフラット50の併用では、両方の借入額を合計する扱いです。
「この融資率で適用される金利と手数料はいくらですか？」 金利区分に加え、団信・金利引下げも反映した見積もりを依頼します。
「決済までに、自分の口座へいくら用意する必要がありますか？」 借りられる費用でも支払時期を確かめ、手付金など先に払うお金と分けます。

銀行が認める購入価額と借入額で融資率を確定し、金利・返済額・残る現金を並べてから自己資金を決めましょう。 これが、金利表の「9割以下」を自分の資金計画へ置き換える手順です。