フラット35の最新金利は？2026年10月の金利と優遇終了後の返済額

フラット35を検討するときは、広告に大きく書かれた当初金利に加え、優遇が終わった後の金利と返済額を確認しましょう。2026年10月の代表的な金利は、借入期間21～35年・融資率9割以下・新機構団信付きで年3.83％です。

この数字は全員に適用される金利ではありません。取扱金融機関、融資率、団信、住宅性能や家族構成による引下げ条件をそろえ、自分の決済予定月で見積もりを取ることが大切です。

2026年10月の金利は、期間と融資率を分けて読む

住宅金融支援機構が公表した、新機構団信付き・借入期間21年以上35年以下の金利は次のとおりです。金利引下げメニューを適用する前の金利です。

参考：2026年10月の金利情報｜住宅金融支援機構

「最も多い金利」は金融機関が提示する金利の集計であり、自分の審査結果に対する確約ではありません。20年以下の借入れや、団信の保障を変更する場合は、別の条件で確認します。

融資率を下げるために自己資金を増やす場合も、手付金・諸費用・引っ越し費用を払った後の預貯金を確認してください。低い金利だけを目標に現金を使い切らず、借入案ごとの返済額と購入後に残る資金を並べて判断しましょう。

フラット35とは？マンション購入での条件と注意点

優遇金利は「何年続くか」を一緒に確認する

フラット35Sは、一定の住宅性能を満たす場合に金利を一定期間引き下げる仕組みです。2026年10月2日の公式案内では、ZEHは当初5年間年0.75ポイント、金利Aプランは年0.50ポイント、金利Bプランは年0.25ポイントの引下げです。

参考：フラット35Sの金利引下げメニュー｜住宅金融支援機構

例えば、基準となる借入金利が年3.83％で、金利Aプランだけを利用すると仮定すれば、当初5年間は年3.33％、6年目以降は年3.83％になります。これは条件を置いた説明例で、購入予定住戸の適用を保証するものではありません。

銀行へは「この住戸ではどのメニューが使え、何年目まで何％になりますか」と確認し、適合証明書と返済予定表で照合しましょう。他の引下げメニューと組み合わせる場合は、合計ポイント数と期間ごとの金利を示してもらいます。

フラット35Sとは？マンションの金利優遇と対象条件

4,000万円を借りると、6年目からの返済額はいくら？

借入額4,000万円、返済期間35年、元利均等・毎月払い、ボーナス返済なし、手数料等は別とした試算です。優遇がない場合と、上の金利Aプランだけを利用する仮定を比べます。

優遇後の月額は、5年返済した時点の残高と残り30年で再計算しています。契約上の端数処理や返済開始日などで銀行の計算と差が出るため、最終確認には銀行の返済予定表を使ってください。

優遇終了時に市場の金利で年3.83％が決まり直す例ではありません。フラット35では、資金受取時に確定した借入金利を基に、契約で定めた期間の引下げが終了するという関係です。

購入予算には、6年目以降のローン返済に管理費、修繕積立金、固定資産税や駐車場代も加えます。当初の月額では余裕があっても、教育費や修繕積立金の増額と重なる時期の家計が成り立つか確認しましょう。

申込月の金利は、引き渡し月まで確保されるとは限らない

フラット35の金利は、申込時ではなく資金受取時の金利です。10月に申し込み、11月に融資実行する予定なら、10月の金利がそのまま使えるとは限りません。

参考：フラット35の利用条件・借入金利｜住宅金融支援機構

銀行へ決済予定日を伝え、金利が確定する時点と、予定月の金利が変わった場合の返済額を確認してください。不動産会社にも同じ日程を共有し、金消契約・融資実行・引き渡しの予定をそろえます。

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契約前に、同じ条件の見積もりを並べよう

銀行からは、次の条件を記載した見積もりと返済予定表を受け取りましょう。

1. 借入額、期間、融資率、元利均等か元金均等か
2. 資金受取予定月と、団信を含む実際の適用金利
3. 金利引下げの条件・期間と、終了後の返済月額
4. 融資手数料、物件検査・適合証明費用、登記費用など

最初の行動は、購入予定住戸と決済予定月を銀行へ伝え、当初と優遇終了後を1枚にした返済予定表を頼むことです。月額と総費用、購入後の手元資金を確認してから、借入先を選びましょう。

案内人 まどか

はじめてのマンション購入で迷いやすい専門用語や制度を、優しく、漏れなく、丁寧に解説します！自分で納得して選ぶための情報をお届けします！